منتدي شعبان مجاورعلي المحامي ـ أهناسيا ـ بني سويف مصــــــــر
*منتدي شعبان مجاورعلي المحامي يشرفه زيارتكم وتسعده المشاركة*

احكام نقض في الايجارات

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي اذهب الى الأسفل

احكام نقض في الايجارات

مُساهمة من طرف شعبان مجاورعلي المحامي في الإثنين 07 نوفمبر 2011, 7:18 pm

ثبات عقد الإيجار
1 - تصدي محكمة أول درجة للفصل في النزاع القائم بين الطاعن والمطعون ضده المتدخل في الدعوى بصفته مشترى العقار الكائن به عين النزاع بشأن صحة واقعة استئجار الطاعن لها من أبيه المؤجر والمالك الأصلي للعقار منتهية في قضاءها إلى ثبوت العلاقة الايجارية . قضاء الحكم المطعون فيه بإلغاء حكم أول درجة وبرفض دعواه تأسيساً على وجوب إقامتها ابتداء على المطعون ضده . خطأ .
( الطعن رقم 428 لسنة 71 ق - جلسة 13 / 1 / 2003 )

2 - تمسك الطاعنة بتقاضي المطعون ضده مقدم إيجار منها على أن يخصم من الأجرة الشهرية المستحقة عليها ألا انه كلفها بالوفاء بالأجرة كاملة دون إعمال الخصم مما يقع معه التكليف بالوفاء باطلاً وطلبها إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات ذلك .
اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء تأسيساً على أن تقاضي مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار يشكل جريمة لا يجوز إحالة الدعوى للتحقيق لإثباتها . مخالفة للقانون وخطا في تطبيقه .
( الطعن رقم 1709 لسنة 72 ق - جلسة 18 / 8 / 2003 )

إعلان
ميعاد المسافة المضاف لميعاد الطعن :
ميعاد المسافة المضاف لميعاد الطعن ستون يوماً لمن كان موطنه في الخارج وجوب احتسابه من الموطن الأصلي للطاعن دون موطنة المختار يستوي في ذلك الموطن العام أم موطن الأعمال أم مواطن النائب القانوني للغائب أو ناقص الأهلية علة ذلك م 17 ، 213 ، 215 مرافعات . الاستثناء . حالاته .
( الطعن رقم 2500 لسنة 67 ق جلسة 26 / 11 / 2001 )

الامتداد القانوني
1 - الامتداد القانوني لعقد الإيجار :
المستفيدين من منيرة الامتداد القانوني لعقد الإيجار .حلولهم محل المستأجر الأصلي فيه اثر وفاته أو تركه المسكن . م 21 / 1 ق 52 لسنة 1969 المقابلة للمادة 29 / 1 ق 49 لسنة 1977 . الحكم بعدم دستورية نص المادة الأخيرة فيما تضمنه من استمرار عقد الإيجار لأقارب المستأجر نسباً . لا اثر له علة ذلك .
( الطعن رقم 4068 لسنة 66 ق - جلسة 19 / 3 / 2003 )

2 - الامتداد القانوني لعقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي :
قضاء الحكم المطعون فيه بإنهاء عقد إيجار العين محل النزاع تأسيساً على ثبوت غلقها منذ تاريخ وفاة المستأجر وان أحدا من ورثته لا يمتهن ذات مهنته دون استظهار ما إذا كان غلق العين والتوقف عن استعمالها في ذات نشاط المورث ينم عن تخلي الورثة نهائياً عنها وليس توقفاً اقتضته ظروف الوفاة لحين معاودة الانتفاع بها . خطأ .
( الطعن رقم 1522 لسنة 71 ق - جلسة 21 / 11 / 2002 )

التماس أعاده النظر
الطعن على الحكم الاستئنافي بالنقض . لا يحول دون قبول التماس إعادة النظر فيه متي توافرت شرائطه .
( الطعن رقم 2902 لسنة 65 ق ، 240 لسنة 66 ق - جلسة 9 / 12 / 2001 )

بطلان
العقد الباطل لا وجود له عدم جواز تصحيحه بالإجازة . سقوط دعوى بطلانه بالتقادم . 141 م مدني المقصود به عدم سماع دعوى البطلان الصريحة . لكل ذي مصلحة الحق في تجاهل وجود العقد الباطل مهما مضي علية الزمن وللمحكمة أن تقضي ببطلانه من تلقاء نفسها .
( الطعن رقم 3415 لسنة 70 ق - جلسة 8 / 4 / 2002 )

دعوى
دعوى الطرد للغصب . دعوى موضوعية . التزام محكمة الموضوع ابتداء بالتحقيق من حق رافعها في استعمال الشيء واستغلال . وجوب تثبتها من بعد من السند القانوني لواضع اليد وتكييفة وبحث توافر أركانه وشروط صحته ومداه للوقوف على ما إذا كان غاصباً من عدمه .
( الطعن رقم 8024 لسنة 65 ق - جلسة 8 / 4 / 2002 )

دستورية
1- اثر الحكم بعدم الدستورية :
عدم جواز استخلاص قاعدة قانونية جديدة أو نص بديل من منطوق أو أسباب الحكم : المحكمة الدستورية العليا . اقتصار وظيفتها على مراقبة دستورية القوانين واللوائح لا المبادئ القضائية والاجتهادات القانونية . الحكم بعدم دستورية نص . أثره . عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشر الحكم. إستخلاص قاعدة قانونية جديدة أو نص بديل من منطوقة أو أسبابه . غير مقبول . علة ذلك . المادتان . 29 ، 49 ق 48 لسنة 1979 بإصدار قانون المحكمة الدستورية العليا .
( الطعن رقم 1006 لسنة 72 ق - جلسة 24 / 3 / 2003 )

طرد للغصب
تمسك الطاعن بأن مطالبته ابتداء للمطعون ضده بأجرة عين النزاع لاعتقاده خطأ انه مستأجر لها وفور علمه انه يضع اليد عليها بلا سند عدل طلبه إلي طرده للغصب وتدليله على ذلك بما ورد بتقرير خبير الدعوى . دفاع جوهري . إغفال الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضائه برفض دعوى الطرد تأسيساً على أن المطالبة بالأجرة قرينة على انتفاء الغصب . قصور مبطل .
(الطعن رقم 7794 لسنة 66 ق - جلسة 9 / 6 / 2003 )

لفسخ عقد الإيجار
( الشرط الفاسخ الصريح )
تمسك الطاعن بتعسف المطعون ضده في طلب إعمال الشرط الفاسخ الصريخ لتأخره في الوفاء بالأجرة لمدة ثلاثة اشهر وان الأضرار التي تصيبه من فسخ العقد لا تتناسب البته مع ما قد يحققه المطعون ضده من مصلحة وتدليله على ذلك بالمستندات والقرائن . اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاءه بالإخلاء استناداً إلى أن الدفاع سالف البيان لا سند له من الواقع أو القانون وان الشرط الفاسخ الصريح يسلب القضاء سلطته . خطأ وقصور .
( الطعن رقم 2803 لسنة 71 ق - جلسة 10 / 3 / 2003 )

قرارات لجان تحديد الاجرة
: القواعد الموضوعية المتعلقة بتحديد الأجرة فى القانون 49 لسنة 1977 . خضوعها للقانون الذي أنشئ المكان في ظله . القواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن على قرارات لجان تحديد الأجرة في القانون ذاته . سريانها على الدعاوى التي رفعت بعد العمل بأحكامه . لا يغير من ذلك رفع الدعاوى بعد العمل بأحكام القانون 136 لسنة 1981 الذي سمح بالطعن بالنقض على أحكام محاكم الاستئناف فى الطعون على قرارات لجان تحديد الأجرة . علة ذلك .
( الطعن رقم 774 لسنة 58 ق - جلسة 13 / 1 / 2003 )

المساكنة
1- تمسك الطاعنة بمساكنتها خالها المحرر باسمه عقد الإيجار منذ بدء الإجارة دون انقطاع . نفي الحكم المطعون فيه هذه المساكنة وقضاءه بالإخلاء على سند من أنها كانت وقت تحرير عقد الإيجار طفلة فاقدة التمييز وان الأوراق خلت من وجود شخص تعيش في كنفه كان يساكن المستأجر الأصلي دون استظهار ما إذا كان خالها هو المتولي أمرها أو الولي علي نفسها ومدي توافر نية المساكنة واستمرار الإقامة منذ بدء الإجارة دون انقطاع . خطأ وقصور .
( الطعن رقم 1345 لسنة 72 ق - جلسة 23 / 6 / 2003 )

2- النصوص الخاصة بقيود المسافة على المطلات . عدم تفرقتها بين باب ونافذة سريانها على ملك الجار عند الحد الفاصل بين عقارين للأخير طلب الحكم بسدها عند عدم مراعاة المسافة القانونية ولو كان العقار المطل علية أرضا فضاء علة ذلك
( الطعن رقم 5895 لسنة 63 - جلسة 8 / 1 / 2002 )



افتراضي رد: أحكام محكمة النقض فى الايجارات
[align=center][tabletext="width:70%;"][cell="filter:;"][align=center]
محكمة النقض: المشرع لم يضع حداً أقصى لمدة عقد الإيجار

إيجار – عقد – عقد الإيجار عقداً زمنياً مؤقتاً لم يضع المشرع حداً أقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان تحديد أية مدة للإيجار ما دامت هذه المدة لا تجعل العقد مؤبداً – مثال ذلك

المحكمة:
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الإخلال بحق الدفاع وفى بيان ذلك يقول إنه متمسك بدفاعه أمام محكمة الموضوع بطلب إلزام المطعون ضده بتقديم أصل عقد الإيجار المؤرخ 4/9/1996 للوقوف على حقيقة ما سدده من مقدم إيجار يخصم من 35 جنيه شهرياً وهو ما قرره المطعون ضده بصحيفة دعواه بما يفيد استمرار العلاقة الإيجارية بينهما لمدة 189 شهر إلا أن المحكمة التفتت عن تحقيق هذا الدفاع الجوهري وقضت بتأييد الحكم الإبتدائى بالطرد والتسليم تأسيساً على أن مدة العقد هي المدة المعينة لدفع الأجرة دون أن تعمل اثر هذا المقدم مدته مما يعيب الحكم المطعون فيه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي فى محله ذلك أن المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن مفاد نص المادة 563 من القانون المدني يدل على أنه إذا اتفق العاقدان على مدة ما انقضى الإيجار بفواتها وإلا فيمتد الإيجار إلى مدة أخرى طبقاً لإتفاقهما أخذاً بشريعة العقد ذلك أن عقد الإيجار عقداً زمنياً مؤقتاً لم يضع المشرع حد أقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان تحديد أية مدة للإيجار ما دامت هذه المدة لا تجعل العقد مؤبداً، كما أنه من المقرر أن الدفاع جوهرياً ومؤثراً فى النتيجة التي انتهى إليها إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً فى أسباب الحكم الواقعية يقتضى بطلانه بما مؤداه إنه إذا طرح على المحكمة دفاع كان عليها أن تنظر فى أثره فى الدعوى فإن كان منتجاً فعليها أن تقدر مدى جديته حتى إذا ما رأته متسماً بالجدية مضت إلى فحصه لتقف على أثره فى قضائها فإن لم تفعل كان حكمها قاصر البيان.
لما كان ذلك، وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع باستمرار العلاقة الإيجارية لمدة 189 شهراً لحين انتهاء مقدم الإيجار الثابت بعقد ألإيجار المؤرخ 4/9/1996 والمتفق على خصم مبلغ 35 جنيه شهرياً وطلب إلزام المطعون ضده بتقديم أصل عقد الإيجار المشار إليه لإثبات أن الصورة الضوئية لهذا العقد قد وضع عليها طوابع دمغة على عبارة المقدم المدفوع والمتفق على خصمه من القيمة الإيجارية بمقدار خمسة وثلاثون جنيهاً شهرياً ووفق ما قرره المطعون ضده بصحيفة دعواه إلا أن الحكم المطعون فيه لم يحقق دفاع الطاعن سالف البيان للوقوف على حقيقة ما اتجهت إليه إرادة المتعاقدان من استمرار العلاقة الإيجارية على اعتبار أن مدته هي المدة المعينة لدفع الأجرة بشهر واحد فإنه يكون معيباً بالإخلال بحق الدفاع والقصور فى التسبب بما يوجب نقضه.

( محكمة النقض – الدائرة المدنية والتجارية والأحوال الشخصية – الطعن رقم 5094 لسنة 77ق – جلسة 11/5/2008).




افتراضي رد: أحكام محكمة النقض فى الايجارات
[align=center][tabletext="width:70%;"][cell="filter:;"][align=center]
الموجز:
تكرار تاخر المستاجر فى الوفاء بالاجرة الموجب لاخلائه من العين المؤجرة .م 18 ق 136 لسنة 1981 . المقصود به . منع المستاجر الذى مرد على عدم الوفاء بالاجرة فى مواعيدها المرة تلو الاخرى استعمال التيسير المخول له بتفادى الحكم الاخلاء . جواز تفاديه الحكم بالاخلاء اذا قدم مبرارات مقبولة حالت بينه وبين ادائها . علة ذلك .
القاعدة:
النص فى المادة 18 / ب من القانون 136 لسنة 1981 يدل - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - على ان المشرع قد استهدف به بهذا النص ان يمنع المستاجر الذ ى مرد على عدم الوفاء بالاجرة فى مواقيتها من اساءة استعمال التيسير المخول له بتفادى الحكم بالاخلاء بالوفاء قبل اقفال باب المرافعة المرة تلو المرة على نحو يتحقق به ثبوت ميله الى المماطلة واتجاهه الى اعنات المؤجر ولم يسمح المشرع باخلاء لمستاجر متى ثبت وجود عذر مقبول حال بينه وبين اداء الاجرة فى ميعاد استحقاقها لان ذلك ينفى عنه شبهة اساءة استعمال الحق .

( المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 6698 لسنة 63 ق جلسة 22 / 12 / 1997 س48 ج 2 ص1502 )


الموجز:
عدم ايراد المشرع بيانا لمبررات التاخير فى الاخير فى الوفاء بالاجرة المنصوص عليها فى المادة 18 ق 136 لسنة 1981 . اثره . اعما المحاكمللنص المذكور وفقا لما يقتضيه العقد ونص المادة 157 مدنى . مؤداه . وقوع حادث استثنائى لم يكن فى وسغ المستاجر دفعه او توقعه جعل وفاته بالاجرة مرهقا وليس مستحيلا . اعتبارا مبررا للتاخير فى الوفاء بها . علة ذلك .
القاعدة:
اذ كان المشرع لم يورد بيانا لمبررات التاخير فى الوفاء بالاجرة ، بل عمم الحكم ليفسخ المجال امام المحاكم لتعمل حكم هذا النص مع ما يقتضيه العقد وما جرى عليه نص الفقرة الثانية للمادة 157 من القانون المدنى- بشان فسخ العقود عامة- من انه -(2 ) ويجوز للقاضى ان يمنح للمدين اجلا اذا اقتضت الظروف ذلك ، كما يجوز ه ان يرفض الفسخ اذا كان مالم يوف به المدين قليل الاهمية بالنسبة الى الالتزام فى جملته - وهو مالازمه ان كل حادث استثنائى لم يكن فى سع المستاجر دفعه او توقعه قد يترتب على حدوثه ان يصبح وفاء المستاجر بالاجرة فى معاد استحقاقه مرهقا حتى حتى لو لم يصبح الوفاء يصبح الميعاد مستحيلا فان هذا الحادث يصلح مبررا للتاخير باعتبار وذلك بعض تطبيقات نظرية الظروف الطارئة المنصوص عليها فى المادة 147 / 2 من القانون المدنى حاصلها ان الطارىء غير المتوقع من شانه ان ينقض الالتزامات الى الحد المعقول دون اشتراط ان يصبح تنفيذ الالتزام مستحيلا .

( المادتان 147 ، 157 مدنى ،18 من القانون 136 لسنة 1981 )
( الطعن 6698 لسنة 63 ق جلسة 22/ 12 / 1997 س 48 ج2 ص 1502 )



الموجز:
تقديرات مبرارات التاخير فى الوفاء بالاجرة . واقع . استقلال قاضى الموضوع بتقديره شرطه .
القاعدة:
تقدير العذر الذى يصلح مبررا لتكرار التاخير فى الوفاء بالاجرة وان كان من مسائل الواقع التى يستقل بها قاضى الموضوع الا ان ذلك مشروط بان يتضمن الحكم اسبابه سائغة لقيام هذا المبرر او انتقائه .
( المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 ، 178 مرافعات )
( الطعن رقم 6698 لسنة 63 ق جلسة 22/ 12 / 1997 س48 ج 2 ص 1502 )

الموجز:
تمسك الطاعنة بسدادها اجرة المتجر قبل اعلانها بصحيفة الدعوى متاخرة عدة اشهر بسبب مرضها واصابة زوجها ودللت على ذلك بالمستندات وطلبها احالة الدعوى الى التحقيق . اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع على سند من ان المبرارات يينبغى ان ترقى الى مرتبة القوة القاهرة وان المرض لايصلح مبررا دون ان يبحث جسامته واثره على جعل الوفاء بالالتزام فى الميعاد مرهقا . خطا .
القاعدة:
اذا كانت الطاعنة قد تمسكت امام محكمة الموضوع بانها اوفت باجرة المتجر محل النزاع قبل اعلانها بصحيفة الدعوى متاخرة عدة اشهر بسبب مرضها المقعد عن العمل ، واصابة زوجها فى عينيه التى ادت الى فصله واستدلت على ذلك بتقارير طبية وطلبت واحالة الدعوى للتحقيق فاطلق القول بان المرض لايصلح دون ان يعنى ببحث جسامته واثره على جعل الوفاء بالالتزام فى الميعاد مرهقا فاخطا بذلك فى تطبيق القانون .

( الطعن رقم 6698 لسنة 63 ق جلسة 22 / 12 / 1997 س 48 ص 1502 )


الموجز:
قرار لجنة تحديد القيمة الايجارية . صيرورته نافذا رغم الطعن عليه . وجوب اعماله فور صدوره . مقتضاه . الاجرة التى قدرتها اللجنة هى الاجرة القانونية حتى صدور حكم نهائى بتعديلها
القاعدة:
النص فى المادة 218 من قانون المرافعات ، يدل - وعلى ماجرى به قضاء محكم النقض - على انه لايجوز للمحكمة التى تنظر الطعن ان تسوى مركز الطاعن بالطعن الذى قام هو برفعه ولو كان ما تقضى المحكمة متعلقا بالنظام العام .

( المادة 218 مرافعات )
( الطعن رقم 11606 لسنة 65 ق جلسة 22 / 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1507 )



الموجز:
قرار لجنة تحديد القيمة الايجارية . صيرورته نافذا رغ الطعن عليه . وجوب اعماله فور صدوره . مقتضاه . الاجرة التى قدرتها اللجنة هى الاجرة القانونية حتى صدور حكم نهائى بتعديلها زيادة او نقصا . سداد المستاجر للاجرة فى تاريخ استحقاقها . اثره . عدم اعتباره متخلفا عن الوفاء بها ولو صدر حكم لاحق بتعديلها بالزيادة . علة ذلك .
القاعدة:
النص فى المادة 17 من القانون 17 لسنة 1977 يدل - وعلى ماجرى به قضاء محكمة النقض - على ان المشرع فرض احترام قرارات لجان تحديد الاجرة وجعلها واجبة الاعمال فور صدورها رغم ا لطعن عليها مما مقتضاه ان الاجرة التى قدرتها اللجنة تكون هى الاجرة القانونية حتى صدور حكم نهائى بتعديلها زيادة او نقصا ، فمتى قام المستاجر بسداد فى تاريخ استحقاقها فانه لايكون متخلفا عن الوفاء بالاجرة حتى لو صدر حكم لاحق بتعديل مقدارها بالزيادة لان الالتزام باداء الاجرة المعدلة لايكون مستحقا الا من تاريخ صدور الحكم المعدل للاجرة .

( المادة 17 من القانون 49 لسنة 1977 )
( الطعن رقم 11606 لسنة 65 ق جلسة 22 / 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1507 )


الموجز:
تمسك الطاعن - المستاجر - ببطلان التكليف بالوفاء لتضمنه المطالبة بالاجرة الاتفاقية وسداد اجرة عين النزاع على اساس قرار بتخفيضها قبل رفع الدعوى وتدليله على ذلك بالمستندات . قضاء الحكم المطعون فيه بالاخلاء على سند من الغائه القرار الصادر من اللجنة بتقدير اجرة عين النزاع واعتباره ان الأجرة الاتفاقية هى الاجرة القانونية وان الطاعن انقلب متخلفا عن الوفاء بالأجرة . خطأ .
القاعدة:
اذ كان الثابت من الاوراق ان المستاجر- الطاعن - كان قد تمسك دعوى المطعون ضده ببطلان تكليف الوفاء لتضمنه بالاجرة الاتفاقية ومقدارها مائة جنيه بعد صدور قرار اللجنة الى 550 ,73 ، كما تمسك بانه سداد اجرة عين النزاع على اساس قرار اللجنة قبل رفع الدعوى ودلل على ذلك بمحضرى عرض وايداع للاجرة واقام وحده الدعوى …. مساكن المنصورة الابتدائية طعا فى قرار اللجنة بطلب تخفيض القيمة الايجا رية تىقدرتها لجنة تحديد الايجارات لشقة النزاع فان هذه الدعوى التى اقامها المستاجر ولئن كانت تتسع لبحث دفاع المطعون ضده بان الطاعن لجا الى اللجنة بعد الميعاد الا انه لايجوز للمحكمة رغم انها انتهت الى صحة هذا الدفاع باعتبار ان الميعاد المذكور يبدا من تاريخ التعاقد اللاحق على اتمام البناء ان تقضى بالغاء قرار اللجنة فى طعن مرفوع من المستاجر وحده ولايسعها فى هذه الحالة سوى ان تقف عند حد القضاء برفض الطعن دون ان تتعدى ذلك الى اهدار قرار اللجنة حتى لاتسوى مركز الطاعن بالطاعن بالطعن الذى قام هو برفعه ولايغير من ذلك ماورد بتقرير الخبير المنتدب الذى عول عليه الحكم من انه لم يثبت اخطار المطعون ضده - لمؤجر بقرار اللجنة لان عدم الاخطار يقتصر اثره على بقاء ميعاد الطعن مفتوحا ، واذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى فى اسبابه بالغاء القرار الصادر من اللجنة بتقدير اجرة عين النزاع واعتبر ا الاجرة الاتفاقية هى الاجرة القانونية واسس قضاءه بالاجرة لانه لم يسدد الاجرة الاتفاقية قبل رفع الدعوى رغم انه سدد الاجرة التى قدرتها اللجنة وهو المقدار الواجب فى تاريخ استحقاقها فانه يكون قدخالف القانون واخطا فى تطبيقه .

( المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 ، 178 مرافعات)
( الطعن رقم 11606 لسنة 65 ق جلسة 22/ 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1507 )

الموجز:
دعوى الاخلاء لعدم الوفاء بالاجرة . وجوب ان تبين المحكمة مقدار ماهو مستحق على المستاجر من الاجرة عن فترة المطالبة وماسدده منها وما بقى فى ذمته وان تبين الدليل الذى اقامت عليه قضاءها .
القاعدة:
المقرر - فى قضا ء محكمة النقض - انه يجب على المحكمة عند نظر دعوى الاخلاء لعدم الوفاء بالاجرة ان تبين مقدار ماهو مستحق على المستاجر من هذه الاجره عن فترة المطالبة ، وماسدده للمؤجر منها فى ذمته وان تبين الدليل الذى اقامت قضاءها عليه .

( المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 ، 178 مرافعات )
( الطعن رقم 6697 لسنة 63 ق جلسة 8/ 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1404 )


الموجز:
سداد المستاجر المحجوز لديه المبالغ من اجلها للجهة الحاجزة بموجب ايصالات صارة منها . مبرىء لذمته قبل المؤجر بمقدار ماسداد منها . " مثال بشان المستاجر جديا فى مقدار ماهو مستحق عليه من الاجرة" .
القاعدة:
المقرر - فى قضاء محكمة النقض- ان سداد المستاجر المحجوز لديه المبالغ المحجوز من اجلها للجهة الحاجزة بموجب ايصالات سداد منها . لما كان ذلك ، صادرة منها . مبرئا لذمة المحجوز عليه قبل المؤجر بمقدار ماسدد منها . لما كان ذلك وكان الثابت من الاوراق ان الطاعن قد نازع جديا فى مقدار الاجرة محل المطالبة وسداده لها وقدم الايصالات الدالة على سداده لمبلغ 2025 جنيه لايرادات محافظة الجيزة التى كانت قد حجزت مالمدينها المطعون ضده تحت يد الطاعن اداريا فى 19 / 11 / 1988 كما سدد مبلغ جملته 875 , 879 جنيه قيمة ضرائب ورسوم محلية واشغال ورسوم مراسى بايصالات قدمها ، ومبلغ 370 ، 879 جنيه قيمة رسوم متاخرة مستحقة على العوامة وفقا للصورة الضوئية لكتاب صادر من الادارة الهندسية لمجلس مدينة الجيزة بتاريخ 26 / 7 / 1989 كما قدم انذارى عرض معلنين للمطعون ضده لمبلغ جملته 290 , 6433 جنيه قيمة الاجرة المستحقة عليه حتى 30 / 6 / 1993 والمصروفات فتسلمها المطعون ضده ولم يورد الحكم هذا الدفاع المؤيد بالمستندات اويرد عليه واقام قضاءه بالاخلاء على سند من خلو الاوراق مما يفيد سداد الطاعن للاجرة محل المطالبة ودون ان يبين مقدار ماهو مستحق على المستاجر منها خلال فترة المطالبة او يحقق دفاعه بشان ما سدده منها للجهات الحكومية سالف البيان وما اذا كان سداده لتلك المابلغ قد افاد منه المؤجر فبرءت ذمة الطاعن واثر ذلك على مديونيته ، فان الحكم المطعون فيه يكون معيباً .

( المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 ، 178 مرافعات )
( الطعن رقم 6697 لسنة 63 ق جلسة 8/ 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1404 )


الموجز:
أعمال نص المادة 22/ 2 ق 136 لسنة 1981 . مناطه . إقامة المستأجر بعد العمل بأحكامه مبنى ابتداء أو استكمل بناءه يتكون من أكثر ثلاث وحدات سكنية تامة البناء وصالحة للانتفاع بها ومعدة للإقامة فيها بالفعل
القاعدة:
النص في الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون 136 لسنة 1981، يدل على ان مناط أعمال حكم هذا النص أن يكون المستأجر قد انشا المبنى ابتداء أو استكمال بناءه على أن يشتمل على أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء وصالحة للانتفاع بها بعد 31 / 7 / 1981 تاريخ العمل بالقانون 136 لسنة 1981 ومعدة للإقامة فيها بالفعل ولا ينصرف هذا النص إلى الوحدات المستعملة في غير أغراض السكنى ولا إلى ما تملكه المستأجر بطريق الشراء أو الميراث أو غير ذلك من أسباب كسب الملكية دون أن يسهم في أقامته .

( المادة 22 من القانون 136 لسن 1981 )
( الطعن رقم 8717 لسنة 66 ق جلسة 1 / 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1383 )



الموجز:
الاجرة التى يتعين على المستاجر الوفا ء بها لتفادى الحكم عليه بالاخلاء . ماهيتها .
القاعدة:
المقرر ان الاجرة التى يتعين على المستاجر الوفاء بها كى يتفادى رفع الدعوى عليه بالاخلاء المستحقة فعلا فى ذمته حتى تاريخ تكليفه بالوفاء ، فاذا ماقام المستاجر بسداد هذه الاجرة خلال الاجل المضروب على المؤجر - وقد بل غ ماربه - ان يقف عند هذا الحد دون المضى فى سلوك سبل التقاضى فى شانه والا فقد لزمته نفقاته .

( المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2033 لسنة 66 ق جلسة 26 / 11 / 1997 س 48 ج 2 ص 1317 )


الموجز:
تكليف المطعون ضدهم الاربعة الاوائل الطاعن بسداد اجرة عين النزاع بانذار . عرض الطاعن الاجرة المطالب بها قبل انقضاء مدة الخمسة عشر يوما من تاريخ التكليف على يد محضر اعلنه اقامتهم ورفض محاميهم استلام المبلغ المعروض فاودعه المحضر خزانة المحكمة لحسابهم . مؤداه . صحة اجراءات العرض والايداع .اثره. عد قبول دعوى الاخلاء المستندة الى التاخير فى سداد هذه الاجرة وعدم التزام الطاعن بما تكبده المطعون ضدهم من مصاريف ونفقات فعلية لاقامتها . قضاء الحكم المطعون فيه برفض الدفع بعد قبول دعوى اخلاء العين محل النزاع تاسيسا على عدم صحة اجراءات عرض وايداع الاجرة المذكورة وعدم سداد المصروفات والنفقات الفعلية للدعوى . خطا .
القاعدة:
اذ كان البين من الاوراق ان المطعون ضدهم الاربعة الاوائل وجهوا عن طريق محاميهم …. انذارا اعلن للطاعن والمطعون ضده الاخير فى 15 / 4 / 1995 بتكليفهما بسداد اجرة العين محل النزاع عن شهر ابريل سنة 1995 ومقدارها مبلغ 600 ،9 وما يستجد خلال خمسة عشر يوما ، وان الطاعن قد قام بتاريخ 17 / 4 / 1995 بعرض مبلغ 300 ، 89 جنيه قيمة اجرة العين عن الشهر انف البيان وحتى 31 / 12 / 1995 بموجب انذار اعلنه المحضر فى محل اقامة المطعون ضدهم الاربعة الاوائل - الاستاد …. المحامى - الذى رفض استلام المبلغ المعروض فقام المحضر بايداعه خزانة المحكمة لحساب المذكورين وتم اخطار هم بذلك فى 18 / 4/ 1995 ، ومن ثم مؤدى ماتقدم ان تكون اجراءات العرض العرض والايداع قد تمت وفقا لصحيح القانون قبل انقضاء خمسة عشر يوما من التكليف بوفاة الاجرة المستحقة وان يكون رفع الدعوى الماثلة فى 3 / 5 / 1995 غير مقبول ولايكون الطاعن ملزما باداء ما تكبده المطعون ضدهم من مصاريف ونفقات فعلية فى سبيل اقامتها ، واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض الدفع المبدئى من الطاعن بعدم قبول الدعوى وباخلاء العين محل النزاع على سند من عدم صحة اجراءات عرض الاجرة المشار وما تلاها من ايداع لحصوله لغير ذى صفة ومن عدم توقى الاخلاء بسداد المصروفات والنفقات الفعلية فانه يكون قد اخطا فى تطبيق القانون .

( المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 ، المادة 178 مرافعات )
( الطعن رقم 2033 لسنة 66 ق جلسة 26 / 11 / 1997 س 48 ج2 ص 1317)



الموجز:
التغييرات التى من شانها اعتبار العين المؤجرة فى حكم المنشاة حديثا . شرطها ان يكون المؤجر هو الذى اجراها .
القاعدة:
المقرر - فى قضاء محكمة النقض- انه يشترط فى التغييرات التى تلحق العهين المؤجرة والتى يترتب عليها قانونا اعتبار العين فى حكم المنشاة حديثا فيسرى عليها قانون اخر يعدل عن اجرتها السابقة ان يكون المؤجر هو الذى اجراها لا المستاجر .

( المادة 10 من القانون 136 لسنة 1981 ، المادتان 558 ، 592 مدنى )
( الطعن رقم 3408 لسنة 66 ق جلسة 26 / 11 / 1997 س 48 ج2 ص 1323 )



الموجز:
تمسك الطاعن بقيامه باجراءات التعديلات بالعين المؤجرة من ماله ممالا يستحق معه زيادة اضافية فى الاجرة مقابل ذه التعديلات وان تقرير الخبير الذى عول عليه الحكم الابتدائى فى قضائه بالاخلاء لم يبين كيفية احتساب تلك الزيادة . دفاع جوهرى . قضاء الحكم المطعون فيه بتاييد الحكم الابتدائى دون ان يواجه هذا الدفاع . قصور .
القاعدة:
اذ كان البين من الاوراق ان الطاعن تمسك بدفاعه امام محكمة الاستنئاف بانه هو الذى قام باجراءات التعديلات بالعين المؤجرة محل النزاع من ماله الخاص باقرار المطعون ضدهم بصحيفة افتتاح الدعوى مم لايستحق معه المذكورون ثمة زيادة اضافية فى الاجرة المقررة مقابل هذه التعديلات ، وبان تقرير الخبير الذى عول عليه الحكم الابتدائى فى قضائه بالاخلاء لم يبين كيفية احتسابه تلك الزيادة ، واذ قضى الحكم المطعون فيه بتاييد الحكم الابتدائى متخذا من تقرير الخبير سالف الذكر سندا لقضائه دون ان يواجه دفاع الطاعن الجوهرى المشار اليه الذى قد يتغير به - لو صح - وجه الراى فى الدعوى ، فانه يكون مشويا بالقصور فى التسبيب .

( المادة 10 من القانون 136 لسنة 1981 ، المادتان 558 ، 592 مدنى ، المادة 178 مرافعات )


الموجز:
خلو التشريع الاستثنائى لايجار الاماكن من تنظيم حالة معينة . وجوب الرجوع الى القواعد العامة فى القانون المدنى ولو كان العقد ممتداً بقوة القانون .
القاعدة:
المقرر- فى قضاء محكمة النقض - ان المشرع نظم الاحكام العامة لعقد الايجار فى القانون وهى واجبة التطبيق فى الاصل على مايبرم فى ظلها من عقود مالم يرد فى تشريعات ايجار الاماكن الاستثنائية نص خاص يتعارض واحكامها لتعلق احكام التشريعات الاخيرة بالنظام العام فاذا خلا التشريع الاستثنائى من تنظيم حالة معينة تعين الرجوع فيها الى احكام القانون المدنى باعتبارها القواعد الاساسية حتى لو كانت المدة المتعاقد قد انتهت واصبح العقد ممتدا بقوة القانون الاستثنائى. ( المادتان 601 ، 602مدنى ، 29 من القانون 77 لسنة 1949 قضى بعدم دستوريتها عدا الفقرة الاولى منها )
( الطعن رقم 2529 لسنة 60 ق جلسة 23 / 11 / 1997 س48 ج2 ص 1291 )


الموجز:
عقد الايجار . عدم انتهائه كاصل بوفاة المستاجر . للورثة دون المؤجر الحق فى انهائه متى ابرم بسبب حرفة المستاجر . ابرم العقد لاعتبارات متعلقة بشخص المستاجر . اثره . للمؤجر ولورثة المستاجر الحق فى طلب انهائه . المادتان 601 ،602 مدنى . علة ذلك . مؤداه . عقد ايجار الجراج لايدخل فى عداد الانشطة التى عددتها المادة 29 / 2 من القانون لسنة 1977 . خضوع ايجار تلك الاماكن لحكم المادة 601 مدنى . عدم انتهائها بوفاة المستاجر الا اذا كانت ابرمت لاعتبارات خاصة بشخص المستاجر . وجوب ان يقيم المؤجر الدليل على ذلك .
القاعدة:
النص فى المادتين 601 ،602 من القانون المدنى يدل - وعلى ماجرى به قضاء محكمة النقض - على ان المشرع جعل القاعدة هى ان موت احد المتعاقدين فى عقود الايجار لاينهيه بل تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عنه الى الورثة اخذا بان الاصل فى العقود المالية انها لاتبرم عادة لاعتبارات شخصيةفاذا لم يعقد الايجار خلافا للاصل الابسبب حرفة المستاجر او اذا كان الايجار لم يبرم الالاعتبارات شخصية فان الايجار لاينتهى المادة 602 سالفة الاشارة يفيد ان طلب الانهاء مقرر لكل من المؤجر وورثة المستاجر … فيجوز للمؤجر ان يطلب انهاء العقد . واذا كان ايجار الجراج لايدخل فى عداد الانشطة التى عددتها المادة 29 / 2 / من القانون رقم 49 لسنة 1977 فتخضع عقود ايجار تلك الاماكن بحسب الاصل لحكم المادة 601 من القانون فلا تنتهى بوفاة المستاجر الا اذا كان الايجار قد عقد لاعتبارات خاصة بشخص المستاجر ويجب على المؤجر فى طلبه انهاء الايجار لوفاة المستاجر ان يقيم الدليل على ان العقد انما حرر لاعتبارات متعلقة بشخص المستاجر وان استمرار الورثة فى استعمال العين يفوت على المؤجر مصلحة كانت هى الدافع له على التعاقد .

( المادتان 601 ، 602مدنى ، 29 من القانون 77 لسنة 1949 قضى بعدم دستوريتها عدا الفقرة الاولى منها )
( الطعن رقم 2529 لسنة 60 ق جلسة 23 / 11 / 1997 س 48 ج 2 ص 1291 )


الموجز:
الإخلاء لعدم الوفاء بالاجرة . شرطه . ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها . الآجرة المستحقة . ماهيتها .
القاعدة:
المقرر ـ فى قضاء محكمة النقض ـ انه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير فى سداد الآجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها ويقصد بالآجرة المستحقة الآجرة المتفق عليها فى العقد معدلة طبقاً لقوانين إيجار الآماكن المتعاقبة زيادة أو نقصاً ـ سواء بناء على أحكام قضائية صادرة فى منازعات رددت بين الطرفين أو بمقتضى اتفاقات خاصة .

( المادة18 / ب ق 136 لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الاماكن ـ مادة 178 مرافعات )
( الطعن رقم 7425 لسنة 63 ق جلسة 1997/11/13 س 48 ج 2 ص 1225 )


الموجز:
دعوى الإخلاء لتخلف المستأجر عن الوفاء بالآجرة . منازعة المستأجر جديآ فى مقدار الآجرة أو استحقاقيها لخلاف فى تفسير نص قانونى . وزجوب الفصل فى هذه المنازعة باعتبارها مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء . ثبوت أن المنازعة غير جدية . لمحكمة الموضوع اعتبار الآجرة مستحقة والقضاء بالإخلاء .
القاعدة:
المقرر انه إذا كانت الآجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء فى مقدارها أو استحقاقها استناداً إلى خلاف فى تفسير نص من نصوص تلك القوانين زكان تفسيره على نحو أو آخر تحتمله عبارات النص فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل فى طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الاخلاء المعروض عليها فإن كانت المنازعة حول الآجرة من جانب المستأجر ليست بالمنازعة الجدية حق لها ألا تعبأ بها وأن تعتبر الآجرة التى ينازع فيها المستأجر مستحقة وأن تقضى بالإخلاء.

( المادة 18 / ب ق 136 لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الاماكن ـ مادة 178 مرافعات )
( الطعن رقم 7425 لسنة 63 ق جلسة 1997/11/13 س 48 ج 2 ص 1225 )


الموجز:
تقدير مدى جدية المنازعة فى استحقاق الآجرة من سلطة محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة .
القاعدة:
المقرر ـ فى قضاء محكمة النقض ـ أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة فى تقدير مدى جدية المنازعة فى أستحقاق الآجرة المدعاة تستخلصها من ظروف الدعوى أن تقيم قضاءها على اسباب سائغة تكفى لحمله .

( المادة 18 / ب ق 136 لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الاماكن ـ مادة 178 مرافعات )
( الطعن رقم 7425 لسنة 63 ق جلسة 1997/11/13 س 48 ج 2 ص 1225 )

الموجز:
ربط العوائد . مجرد قرينة على الآجرة القانونية . خضوعها لتقدير محكمة الموضوع .
القاعدة:
المقرر أن الآصل أن تقديرات البلدية للعوا‘ئد التى تحصل عن عقار لا يصح أن تكون أساساً لتحديد الآجرة القانونية مما مفاده أن ربط العوائد ـ وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض ـ يصلح كمجرد قرينة متروك تقديرها لمحكمة الموضوع دون الزام عليها للآخذ بها .

( المادة 18 / ب ق 136 لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الاماكن ـ مادة 178 مرافعات )
( الطعن رقم 7425 لسنة 63 ق جلسة 1997/11/13 س 48 ج 2 ص 1225 )

الموجز:
دعوى الإخلاء لتخلف المستأجر عن الوفاء بالإجرة . قيام النزاع حول مقدار الآجرة أمام محكمة أخرى لم تفصل فيه بعد . وجوب تصدى المحكمة المعروض عليها طلب الآخلاء لهذه المنازعة . علة ذلك .
القاعدة:
المقرر فى قضاء محكمة النقض ـ أن قيام النزاع حول مقدار الآجرة أمام محكمة أخرى لم تفصل فيه بعد لايعفى المحكمة المعروض عليها طلب الآخلاء المستحقة قانوناً تمهيداً لتحديد مدى صحة الادعاء بالتأخير فى الوفاء بها حتى يستقيم قضاؤها . لما كان ذلك ، وكان البين من الاوراق أن منازعة الطاعن فى مقدار الآجرة لايستند فيها الى نص من نصوص قوانين إيجار الاماكن المتعاقبة وإنما استندت إلى صورة صحيفة دعوى ببطلان عقد ايجار النزاع بمقولة تضمنه أجرة بالزيادة عن الآجرة القانونية المتعلقة بالنظام العام ، وصورة صحيفة دعوى بتخفيض تلك الآجرة وكشف رسمى من مصلحة الضرائب العقارية مدون فى طياته قيمة الآجرة (......) وقد تصدت المحكمة المطعون فى حكمها لهذه المنازعة ـ حسب الثابت بمدوناتها ـ وانتهت ومن مؤدى قانونى سديد إلى عدم جديتها والاعتداد بالآجرة الاتفاقية الواردة بعقد إيجار النزاع باعتبارها الاجرة الحقيقية المستحقة السداد والتى روعى فيها ما أجر ى فى العين من تعديلات ولسب قيام الطاعن بالوفاء بقيمتها كالمستفاد من مستنداته وأنه لم يثبت بحكم قطعى تخفيض الآجرة بعد أن أطرحت دلآلة الكشف الرسمى الصادر من مصلحة الضرائب العقارية ـ والذى لايصلح أن يكون ـ كما سلف بياننه ـ أساسآ قاطعآ فى تحديد الآجرة القانونية وخلصت ـ وبأسباب سائغة تكفى لحمل قضائها ـ بإخلاء عين النزاع لعدم قيام الطاعن بسداد قيمة الاجرة الاتفاقية المستحقة طبقاً لعقد الإيجار عن الفترة محل المطالبة ملتزمة فى ذلك ـ القواعد القنونية الواردة فى المساق القانونى المتقدم .

( المادة 18 / ب ق 136 لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الاماكن ـ مادة 178 مرافعات )
( الطعن رقم 7425 لسنة 63 ق جلسة 1997/11/13 س 48 ج 2 ص 1225 )


الموجز:
انتهاء عقود التأجير لغير المصريين بانتهاء المدة المحددة قانوناً لإقامتهم فى البلاد . م 17 ق 136 لسنة 1981 . قصر استمرار العقد على الزوجه المصرية وأولادها من المستأجر الأجنبى دون غيرهم المقيمين معه بالعين المؤجرة ما لم تثبت مغادرتهم البلاد نهائياً. مؤداه . عدم استفادة الوالدين أو زوج المستأجرة الأجنبية وأولاده منها ولو كانوا مصريين من امتداد عقد الإيجار أياً كان تاريخ تركها العين أو وفاتها أو مغادرتها البلاد طالما كان فى تاريخ لاحق للعمل بالقانون المذكور . لا محل للالتجاء لقواعد التفسير أو القياس . علة ذلك . انتهاء الحكم المطعون فيه إلى امتداد عقد إيجار المستأجرة الأجنبية لزوجها المصرى. خطأ .
القاعدة:
المقرر - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض-أنه لما كان نص المادة 29 / 1 من القانون رقم 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن بما تضمنه من امتداد عقد إيجار المسكن للمستفيدين المشار إليهم به حالة وفاة المستأجر الأصلى، أو تركه العين قد جاء عاماً لا يفرق بين المصريين وغير المصريين ، فإنه وقد صدر من بعده القانون رقم 136 لسنة 1981- وهو فى ذات مرتبة التشريع الأول متضمناً النص فى المادة 17 منه على انتهاء عقود التأجير لغير المصريين بقوة القانون بانتهاء المدة المحددة لإقامتهم فى البلاد ، ومع ذلك يستمر عقد الإيجار بقوة القانون فى ميع الأحوال لصالح الزوجة المصرية ولأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ما لم يثبت مغادرتهم البلاد نهائياً - فقد قصد المشرع أن يقصر استمرار عقد الإيجار على حالة الزوجة المصرية للأجنبى وأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ولم يغادروا البلاد نهائياً ، ومن ثم يتعين قصر امتداد العقد على من ذكروا صراحة بالنص دون غيرهم وبالشروط المحددة به ، وبالتالى فلا يستفيد غير هؤلاء الأقارب الأقارب استمرار العقد ولو كانوا يحملون الجنسية المصرية وأيا كان تاريخ ترك المستأجر للعين أو وفاته أو تاريخ مغادرته للبلاد طالما أنه لاحقة على العمل بالقانون المذكور ، ولو قصد المشرع استمرار عقد الإيجار لغير الإيجار لغير الزوجة المصرية وأولادها لنص فى المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على ذلك صراحة أو أحال على المادة 29 / 1من القانون رقم 49 لسنة 1977 والتى بموجبها يستمر عقد إيجار المسكن للزوج والأولاد والوالدين المقيمين مع المستأجر عند الوفاء أو الترك ، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد ذهب إلى أن عقد إيجار المستأجرة الأجنبية - للمسكن محل النزاع لا ينتهى بوفاتها بل يمتد إلى زوجها - المطعون ضده - المصرى الجنسية فى حين أن نص المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 قصر امتداد عقد الإيجار صراحة على الزوجة المصرية وأولادها من زوجها المستأجر الأجنبى الذى انتهت إقامته بالبلاد دون غيرهم ، ولا مجال للالتجاء لقواعد التفسير أو البحث عن حكمة النص أو الدافع لإصداره متى كان النص صريحاً واضح الدلالة فى عباراته كما أن القياس على الاستثناء أمر غير جائز وفقاً للأصول العامة فى التفسير ، وإذ خالف الحكم المطعون الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً.

(المادة 17 ق 136 لسنة 1981)
(الطعن رقم 3161 لسنة 61 ق جلسة 28 /5 /1997 س20 ص824 ، 825)


الموجز:
تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقانون 136 لسنة 1981. معقود للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه . المادتان 4 ، 5 منه . حق المستأجر فى الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوماً . سريان هذا الميعاد من تاريخ التعاقد إن كان لاحقاً على إتمام البناء ومن تاريخ الإخطار بالأجرة المحددة أو شغل المكان أيهما اقرب إن كان سابقاًعليه. عدم مراعاة هذا الميعاد. أثره. سقوط حق المستأجر فى الطعن وصيرورة التقدير المبدئى للأجره نهائياً ونافذاً . عدم جواز تصدى اللجنة المختصة لتحديد الأجرة. علة ذلك.
القاعدة:
المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن النص فى المادتين الرابعة والخامسة من القانون رقم 136 لسنة1981 يدل على أن المشرع جعل تحديد الأجرة معقوداً للمالك على ضوء أسس التكاليف المشار إليها بالقانون إلا فى حالة عدم موافقة المستأجر على هذا التحديد فيكون له أن يلجأ إلى اللجنة لتحديد الأجرة وذلك خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد إذا كان تعاقده لاحقاً على إتمام البناء ، أما إذا كان تعاقدة سابقاً على ذلك الميعاد يسرى من تاريخ إخطاره من قبل المالك بالإجرة يصير نهائياً ونافذاً ولا يجوز للجنة بعد ذلك أن تتصدى لتحديد الأجرة سواء من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المستأجر الحاصل بعد الميعاد باعتبار أن هذا الميعاد باعتبار أن هذا الميعاد-أخذاً بالغرض من تقريره-يعد ميعاداً حتماً وليس ميعاداً تنظمياً بما يرتب سقوط حق المستأجر فى اللجوء إلى تلك الجهة بعد انقضاء الأجل المحدد وتضحى الأجرة التى قدرها المالك أجرة قانونية ملزمة للطرفين .

المادتان 4 , 5 ق 126 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 4534 لسنة 62 ق جلسة 28 / 5/ 1997 س 48 ج1 ص 828 ، 829)



الموجز:
تمسك الطاعنين بأن عين النزاع لم تعد للانتفاع بها وأن البناء لم يتم إلا فى تاريخ لاحق للتعاقد . انتهاء الحكم فيه إلى الاعتداد بالأجرة التعاقدية للوحدات محل النزاع لعدم تقدمهم إلى لجنة تحديدالأجرة خلال التسعين يوماً التالية لتاريخ تعاقد كل منهم مع المالك . خطأ . علة ذلك.
القاعدة:
إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالاعتداد بالأجرة التعاقدية للوحدات المؤجرة للطاعنين الأربعة الأوائل على سند من أن المقصود بتاريخ تحرير عقد الإيجار منجزاً ومستوفياً كافة شروطه القانونية ولو لم يواكب ذلك شغل المكان بالفعل وأن المقصود بعبارة تاريخ شغل المكان الواردة فيه حالة تزامن التعاقد مع شغل المكان ومما استخلصه من أن الطاعنين الأربعة الأوائل لم يتقدموا إلى لجنة تحديد الأجرة خلال التسعين يوماً التالية لتاريخ تعاقد كل منهم مع المالك بشأن الوحدات الخاصة بهم مرتباً على ذلك أن لا يكون هناك وجه لتحديد أجرة هذه الوحدات بمعرفة تلك اللجنة وأن تكون الأجرة التعاقدية هى الواجب الالتزام بها ى حين أن مجرد التعاقد .... لا ينشئ الحق فى الالتجاء إلى اللجنة المشار إليها إلا إذا كان لاحقاً على إتمام البناء، ومن ثم فإن الحكم يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وقد حجية هذا الخطأ عن مواجهة دفاع الطاعنين الأربعة الأوائل المتمثل فى عدم إتمام البناء إلا فى أواخر عام 1985 وطلبهم إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثباته ، وهو دفاع جوهرى قد يتغير به - لو صح - وجه الرأى فى الدعوى مما يشوبه أيضاً بالإخلال بحق الدفاع والقصور فى التسبيب.

( المادتان 4 و 5 ق 126 لسنة 1981 ، المادة 178 مرافعات المعدلة بق 13 لسنة 73 )
( الطعن رقم 4534 لسنة 62 ق جلسة 28 / 5/ 1997 س 48 ج1 ص 828 ، 829)



الموجز:
الأماكن المؤجرة مفروشة . عدم سريان أحكام الأمتداد القانونى عليها . إنتهاء عقود إيجارها بانتهاء مدتها.
القاعدة:
المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن أحكام الامتداد القانونى لعقود إيجار الأماكن المنصوص عليها فى تشريعات إيجار الأماكن لا تسرى على الأماكن المؤجرة مفروشة التى تنتهى عقود إيجارها بنهاية مدتها المتفق عليها وأن مفاد ما تقتضى به المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 من استمرار عقود الإيجار وامتدادها فى حالة وفاة المستأجر أو تركة العين المؤجرة لصالح زوجه أو أولاده الذين كانونا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك لا يسرى على الأماكن المؤجرة مفروشة .

( المواد 29 , 46 ، 49 ق 49 لسنة 1977)
( الطعن رقم 3471 لسنة 63 ق جلسة 7 / 5/ 1997 س 48 ج 1 ص 729)


الموجز:
عقد الإيجار المفروش . إنتهاء مدته . الاستثناء . المستأجر لعين مفروشة مدة خمس سنوات متصلة سابقة على تاريخ العمل بق 49 لسنة 1977 . حقه فى البقاء فى العين . قصر هذا الحق على المستأجر دون ذوية المقيمين معه . مؤداه . عدم خضوع العقد لأحكام الامتداد القانونى . م 46 من القانون المذكور .
القاعدة:
النص فى المادة 46 من القانون 49 لسنة 1977 على أنه - يحق للمستأجر الذى يسكن فى عين مفروشة من مالكها لمدة خمس سنوات متصلة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون البقاء فى العين ولو انتهت المدة المتفق عليها وذلك بالشروط المنصوص عليها فى العقد ولا يجوز للمؤجر طلب إخلائه إلا إذا كان قد أجرها بسبب إقامته بالخارج .... - جاء استثناء من القاعدة العامة فى إنهاء عقد الإيجار المفروش لانتهاء مدته وذلك لصالح طائفة معينة من المستأجرين وهم أولئك الذين استمرت سكناهم بالعين المفروشة مدة خمس سنوات متصلة سابقة على تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 مما يكون معه المستفيد من حكم هذا النص وفقاً لصريح عبارته هو المستأجر نفسة للمسكن دون ذويه المقيمين معه .

( المواد 29 ، 46 , 49 ق 49 لسنة 1977)
( الطعن رقم 3471 لسنة 63 ق جلسة 7/5/1997 س 48 ج 1 ص 729)


الموجز:
أعمال الترميم والصيانه . حق المؤجر فى تقاضى الأجرة بزيادة سنوية 20% من قيمة تلك الأعمال اعتباراً من الشهر التالى لإتمامها . عدم سداد هذه الزيادة يترتب عليه ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار . م 61 ق 49 لسنة 1977.
القاعدة:
المقرر - فى قضاءهذه المحكمة - أنه وإن كانت المادة 61 من القانون 49 لسنة 1977 قد نظمت كيفية اقتضاء المؤجر من المستأجر مقابل ما انفقه فى اعمال الترميم والصيانه فقضت بأحقيته فى تقاضى الأجرة اعتباراً من الشهر التالى لإتمام تلك الأعمال بزيادة سنوية توازى 20 % من قيمة أعمال الترميم أو الصيانة ، ورتب فى عجزها على عدم سداد هذه الزيادة ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار .

( المادة 61 ق 49 لسنة 1977 الملغاه بالمادة 9 ق 136 لسنة 1981)
( الطعن رقم 3373 لسنة 63 ق جلسة 30 / 4/ 1997 س 48 ص 720)



الموجز:
صدور القانون 136 لسنة 1981 متضمناً على تحمل المستأجر مع المؤجر تكاليف أعمال الترميم أو الصيانه الدورية والعامة بنسب متفاوته حسب تاريخ إنشاء المبنى . م 9 ق 136 لسنة 1981 . أمر متعلق بالنظام العام . وجوب تطبيق حكمة بأثر فورى على ما لم يستقر من المراكز القانونية .
القاعدة:
استحدث القانون 136 لسنة 1981 قاعدة موضوعية آمرة متعلقة بالنظام العام نص عليه فى المادة التاسعة منه من تحمل المستأجر مع المؤجر تكاليف أعمال الترميمأو الصيانة الدورية والعامة بنسب متفاوتة بحسب تاريخ إنشاء المبنى - ونصت المادة المذكورة فى الفقرة الأخيرة منها على إلغاء المادة 61 من القانون 49 لسنة 1977 وكان مؤدى ما تقدم أن حصة المستأجر فى تكاليف أعمال الترميم أو الصيانة الدورية والعامة لا تأخذ حكم الأجرة - ولا يترتب عى التراخى فى الوفاء بها ما يترتتب على التأخير فى سداد الأجرة من آثار . لما كان ذلك ، وكانت الدعوى قد أقيمت فى ظل العمل بأحكام القانون 136 لسنة 1981 ولم تكن المركز القانونية فيها قد استقرت ومن ثم يسرى عليها هذا القانون بمقتضى الأثر الفورى .

( المادتان 9 ق 136 لسنة 1981 , 28 مدنى )
( الطعن رقم 3373 لسنة 63 ق جلسة 30/ 4/ 1997 س 48 ج 1 ص 720)

الموجز:
حصة المستأجر فى تكاليف الترميم أو الصيانة الدورية والعامة فى ظل العمل بالقانون 136 لسنة 1981 ز لا تأخذ حكم الأجرة . التراخى فى سدادها لا يرتب الإخلاء . علة ذلك .
القاعدة:
إذ كانت المادة 18 / ب من القانون 136 لسنة 1981 قد أجازت للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر إذا لم يقم بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفة بذلك ومن ثم أذا قام المستأجر بالوفاء بالأجرة وتراخى فى

*************************
عاشت مصر حرة

شعبان مجاورعلي المحامي
المدير العام

عدد المساهمات: 1315
تاريخ التسجيل: 05/05/2011
الموقع: مصر

http://shabanlawyer.almountada.info

الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل

رد: احكام نقض في الايجارات

مُساهمة من طرف شعبان مجاورعلي المحامي في الإثنين 07 نوفمبر 2011, 7:20 pm

الموجز:
عقد الايجار الخاضع لقانون ايجار الاماكن . الدعوى يطلب فسخة أو امتدادة بقوة القانون لمدة غير محددة . اعتبارها غير مقدرة القيمة . اختصاص المحكمة الابتدائية بنظرها .
القاعدة:
المقر - فى قضاء محكمة النقض - ان الدعوى التى يقيمها المؤجر بطلب فسخ عقد الايجار ويدور النزاع فيها حول امتداد تقدر قيمتها طبقا للمادة 1/37 من قانون المرافعات باعتبار المقابل النقدى عن المدة الواردة فى العقد اذا لم يكن قد نفذ او المدة الباقية متى تنفذ جزئيا فان امتداد بقوة القانون الى مدة غير محددة فان المدة الباقية منة أو التى يقوم النزاع على امتدادة اليها تكون غير محددة ويكون المقابل النقدى عنها غير محدود ويضحى طلب فسخ العقد أو امتدادة طلب غير قابل لتقدير قيمتة وتعتبر الدعوى زائدة على خمسة الاف جنيها طبقا للمادة (41) من قانون المرافعات المعدلة بق 23 لسنة 1992 وينعقد الاختصاص النوعى والقيمى بنظرها للمحكمة الابتدائية .
(م 29ق 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن، المواد 346،41 مرافعات)
( الطعن رقم2268 لسنة 63 ق جلسة 1997/2/27 س 48 ج 1 ص 380 )


الموجز:
دعوى المؤجر باخلاء شقة النزاع لانتهاء مدة العقد وطلب المستاجر بثبوت العلاقة الايجارية عنها خالية وامتداد العقد . اعتبارها غير مقدرة القيمة وانعاد الاختصاص بنظرها للمحكمة الابتدائية .
القاعدة:
اذ كان البين أن المستانف علية اقام الدعويين رقمى 000, 0000 بطلب الحكم باخلاء شقة النزاع والتسليم لانتهاء مدة عقد الايجلر المؤرخ وعدم رغبتة فى تجديدة لمدة أخرى ونازعتة المستانفة حول امتداد العقد وأقامت الدعوى رقم 000 لسنة 0000 بطلب ثبوت العلاقة الايجارية عن شقة النزاع خالية واعتبار العقد ممتدا بقوة القانون ومن ثم يضحى النزاع فى هذا الصدد غير قابل للتقدير وينعقد الاختصاص بنظر الدعويين رقمى 000 , 0000 مدنى كلى بنى سويف للمحكمة الابتدائية .
(المادة 29ق 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن ، المواد346 ،41 مرافعات)
( الطعن رقم 2268 لسنة 63 ق جلسة 1997/2/27 1 س 48 ج 1 ص 380 )

الموجز:
ضم دعوى المؤجر باللاخلاء لانتهاء مدة العقد مع دعوى المستاجر بثبوت العلاقة الايجارية عن عين النزاع خالية . أثرة . فقدان كل منها استقلال . عدم جوازالطعن على استقلال فى الحكم الصادر فى دعوى المستاجر قبل الفصل فى الخصومة كلها . علة ذلك .
القاعدة:
لما كانت الطاعنة - المستاجرة - قد أقامت الدعوى رقم 000 مدنى كلى بنى سويف بطلب الحكم بثبوت العلاقة الايجارية عن شقة النزاع خالية وبالاجرة المحددة قانونا وبالزام المطعون ضدة بان يدفع لها مبلغ 0000 جنية قيمة ما دفعتة بالزيادة عن الاجرة القانونية وذلك حسب السير فى الدعويين رقمى 000 , 00000 المرفوعتين من المطعون ضدة - المؤجر - بطلب الحكم باخلاء العين المبينة بالطحيفة والتسليم لانتهاء مدة العقد باعتبارة مفروشا وقررت محكمة اةل درجة ضم الدعاوى الثلاث للارتباط وليصدر فيهم حكم واحد وترتب على ذلك فقدان كل منهم استقلال واعتبار دعوى الطاعنة ( المستاجرة ) رقم 0000 لسنة 00000 مدنى كلى بنى سويف من أوجة الدفاع فى دعوى المطعون ضدة (المؤجر) سالفى البيان وبالتالى مجرد شق فى دعوى واحدة ومن ثم لايجوز الطعن على استقلال فى قضاء الحكم المطعون فية الصادر بشانها لحين الفصل فى الخصومة كلها بصدد الدعويين رقمى 000, 000 مدنى كلى بنى سويف المرفوعتين من المطعون ضدة (الموجر) والتى لم يفصل فيها بعد بحكم نهائى - على نحو ما سلف القضاء بة - ويضحى الطعن بالنقض على هذا الشق من قضاء الحكم المطعون فية غير جائر .
(المواد 212،63 مرافعات)
( الطعن رقم 2268 لسنة 63 ق جاسة 1997/2/27 س 48 ج 1 ص 380 )

الموجز:
الاخلاء لعدم سداد الاجرة . للمستاجر توفى الحكم علية بسدادة الاجرة المستحقة وما تكبدة المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتى قفل باب المرافعة امام محكمة الاستءناف . تخلفة عن الوفاء باى قدر من الاجرة المستحقة او ملحقاتها او المصاريف والنفقات الفعلية . كاف للحكم باخلائة .
القاعدة:
النص فى المادة 18 من ل\القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل على ان المشرع رغبة منة فى التيسير على المستاجرين افسح لهم مجال الوفاء حتى تاريخ اقفال باب المرافعة فى الدعوى بحيث اصبح قيام المستاجر بسداد الاجرة المستحقة وقيمة ما تكبدة المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتى التاريخ المذكور مسقطا لحق المؤجر فى الاخلاء والمقصود هو قفل باب المرافعة امام محكمة الاستءناف ومن ثم فان تخلف المستاجر عن الوفاء باى قدر من الاجرة المستحقة او ملحقاتها او المصاريف او النفقات الفعلية حتى قفل باب المرافعة امام محكمة الاستئناف كاف للقضاء باخلائة.
(م /18ب_ق136لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الاماكن)
( الطعن رقم 688 لسنة 63 ق جلسة 1997/2/27 س 48 ج 1 ص 374 )

الموجز:
استحقاق أجرة متجددة في ذمة المستأجر أثناء سير الدعوي غير موجب لاعادة تكليفه بالوفاء بها 0 علة ذلك
القاعدة:
المقرر في قضاء محكمة النقض أن استحقاق أجرة متجددة في ذمة المستأجر أثناء سير الدعوي هو دليل فيها تلتزم المحكمة بالنظر فيه واعمال أثره فيها دون موجب لقيام المؤجر بتكليف المستأجر باداء ما استجد في ذمته من أجرة لتحقق العلة من التكليف ببلوغ الامر مبلغ الخصومة القضائية المؤسسة علي ذلك التأخير وتمسك المؤجر بطلب الاخلاء لقيام سببه بما لازمه وجوب موالاة المستاجر سداد الاجرة وملحقاتها من المصاريف والنفقات الفعلية التي تكبدها المؤجر وحتي قفل باب المرافعة في الاستئناف حتي يتوفي الحكم بالاخلاء
(م /18ب_ق136لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الاماكن)
( الطعن رقم 688 لسنة 63 ق جلسة 1997/2/27 س 48 ج 1 ص 374 )

الموجز:
تخلف المستأجر عن سداد رسم النظافة اعتباره نكولاً عن دفع الاجرة خضوعه لذات احكام التأخر في الاجرة.
القاعدة:
المقرر في قضاء محكمة النقض ان المادة الثامنة من القانون رقم 38 لسنة 1967 في شأن النظافة العامة أجازت للمجالس المحلية فرض رسم إجباري يؤديه شاغلو العقارات المبنية بما لا يجاوز 2 % من القيمة الايجارية وأن حكم نكول المستأجر الطاعن عن سداد الرسم هو ذات حكم عدم سداد الاجرة ويعامل نفس معاملتها .
(م /18ب_ق136لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الاماكن)
( الطعن رقم 688 لسنة 63 ق جلسة 1997/2/27 س 48 ج 1 ص 374 )

الموجز:
تدخل النيابة العامة وجوبا. حالاته . م 1 ق 628 لسنة 1955 , 88 / 3 مرافعات . أيراد الحكم فى تقريراته فى دعوى ثبوت العلاقة الايجارية أن طلاق الطاعنة من المستأجر كان طلاقا رجعيا وأن وفاتة قبل انقضاء عدتها أبان قيام الزوجية حكما باعتباره واقعا مطروحا فى الدعوى وليس فصلا فى مسالة أحوال شخصية. خروجه عن الحالات الواجب تدخل النيابة العامة فيها .
القاعدة:
يكون تدخل النيابة واجبا عند فض النزاع - وعلى ماجرى به قضاء محكمة النقض - كلما كانت القضية تتعلق بالأحوال الشخصية مما تخص بنظرها المحاكم الابتدائية طبقا للقانون 462 لسنة 1959 الخاص بإلغاء المحاكم الشرعية والمالية يستوى فى ذلك ان تكون الدعوى أصلا من دعاوى الأحوال الشخصية التى تختص بها محاكم الابتدائية او ان تكون قد رفعت باعتبارها دعوى مدنية أثيرت فيها مسالة تتعلق بالأحوال الشخصية . لما كان ذلك وكانت الدعوى الراهنة مدنية متعلقة بالعلاقة الايجارية وكانت مسالة انقضاء عدة الطاعة او عدم انقضائها للوقوف على مدى اعتبار الزوجية قائمة حكما وقت وفاة المستأجر الأصلى لم تكن محل منازعة بين الخصوم على نحو يتعين ان تقول المحكمة فى كلمتها وانما طرحت كواقع فى الدعوى لم يثر بشانة جدل ومن ثم لم يكن أيراد الحكم فى تقريراته ان الطاعنة كان طلاقها من المستأجر الأصلى طلاقا رجعيا وان وفاتة كانت قبل انقضاء عدتها أبان قيام الزوجية حكما سوى بيانا للواقع المطروح فى الدعوى وليس فصلا فى مسالة من مسائل الأحوال الشخصية بما يخرجها من عداد الحالات التى وجب القانون تدخل النيابة العامة فى الدعوى . (المادة 29 ق 49 لسنة 1977 بشـأن تأجير وبيع الاماكن)
(المادة 6ق 1 لسنة 200 بشأن اجراءات التقاضى فى مسائل الاحوال الشخصية)
(المادة 117 مرافعات)
( الطعن رقم 1770 لسنة 66 ق جلسة 1977/2/26 س 48 ج1 ص 353 )

الموجز:
ترك الإقامة الذى يحول دون الاستفادة من مزية استمرار عقد الإيجار . شرطة . هجر المستفيد الإقامة فى العين على وجه نهائى عن طوعيه واختيار حتى وفاة المستأجر الأصلى ز تخل ذلك . أثرة . عدم تحقق انقطاع الإقامة الذى يحول دون الاستفادة من الامتداد .
القاعدة:
3- المقر- فى قضاء محكمة النقض - أن ترك الإقامة من المقيم مع المستأجر الأصلى الذى يحول دون استفادته من مزية استمرار عقد الإيجار الية هو الترك الفعلى وهجر الإقامة فى العين على وجه نهائى ويستمر لحين وفاة المستأجر الأصلى عن طواعية واختيار فإذا تخلف هذا الشرط بان حيل بينة والإقامة بالعين لأى سبب كان لا دخل لارادتة فيه فلا يتحقق انقطاع الإقامة الذى يحول دون الاستفادة بامتداد عقد إيجار المستأجر الأصلى المقرر بنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 .
( م 29 ق 49 لسنة 1977 بشان تأجير وبيع الاماكن )
( الطعن رقم 1770 لسنة 66 ق جلسة 1997/2/26 س 48 ج1ص 353)

الموجز:
حق المؤجر فى طلب الإخلاء للتخلف عن الوفاء بالأجرة . شرطه . تخلف المستأجر عن الوفاء بأجرة إستحق أداؤها فعلاً قبل رفع الدعوى رغم تكليفه بالوفاء بها ومضى خمسة عشر يوماً . عدم تخلفه عن الوفاء بالأجرة قبل رفع الدعوى . أثره . عدم قبولها . لا يغير من ذلك تخلف المستأجر عن أجرة إستحقت بعد رفع الدعوى . علة ذلك .
القاعدة:
النص فى المادة 18/ب من قانون إيجار الأماكن 136 لسنة 1981 ، يدل على أن حق المؤجر فى رفع دعوى الاخلاء للتخلف عن الوفاء بالأجرة لا ينشأ إلا إذا تحقق تخلف المستأجر عن الوفاء بأجرة استحق اداؤها للمؤجر فعلا قبل رفع الدعوى وأصر على عدم الوفاء بها رغم تكليف المؤجر له بالوفاء ثم مضى خمسة عشر يوما من تاريخ هذا التكليف قبل رفع الدعوى ... فإذا كان المستأجر لم يتخلف عن الوفاء بالأجرة قبل رفع الدعوى فإن الدعوى نفسها تكون غير مقبولة . ولا يغير من ذلك تخلف المستأجر عن الوفاء بأجرة استحقت بعد رفع الدعوى إذ لا محل هنا لالزامه بموالاة السداد .(الطعن رقم 10974 لسنة 65ق جلسة 1997/2/24 س48 ج 1ص 340 )

الموجز:
الحكم الصادر فى الطعن على قرارات لجان تحيد الأجرة . حكم كاشف وليس منشئاً . مقتضاه . تعديل الأجرة بموجبه أثناء نظر دعوى الاخلاء . انسحابه إلى الماضى . الالتزام بـأداء الفروق عدم إستحقاقه إلا فى تاريخ لاحق على صدور الحكم المعدل للأجرة . مؤداه . سداد المستأجر الأجرة كاملة بالمقدار الواجب فى تاريخ إستحقاقها قبل رفع دعوى الإخلاء . عدم إعتباره متخلفاً عن الوفاء بها ولو صدر حكم لاحق بتعديل مقدارها بالزيادة .
القاعدة:
الحكم فى الطعن على قرارات لجان تحيد الأجرة بطبيعة كاشف عن مقدار هذه الأجرة منذ نشأتها ، وليس حكماً منشئاً لهذا المقدار لأن وظيفته هو بيان مقدار الأجرة التى كانت واجبة وليس إحداث أجرة جديدة ما لازمه أن ينسحب تعديل مقدار الأجرة بمقتضى هذا الحكم إلى الماضى إلا أن هذه الأحكام لا يتصور نفاذها إلا بعد صدورها ... فالإلتزام بأداء الفروق الناشئة عن تعديل الأجرة زيادة أو نقصاً وإن كان موجوداً فلا يكون مستحقاً إلا فى تاريخ لاحق على صدور الحكم المعدل للأجرة بل أن المشرع منح المدين بهذه الفروق أجلاً حتمياً حين نص فى المادة 22 من قانون إيجار الأماكن 49 لسنة 1977 على أن يكون أداء هذه الفروق مقسطاً على أقساط شهرية مساوية للمدة التى إستحق عنها وهو ما لازمه أنه متى كان المستأجر قد سدد الأجرة كاملة بالمقدار الواجب فى تاريخ إستحقاقها قبل رفع دعوى الإخلاء للتخلف عن الوفاء بالأجرة فإنه لايكون متخلفاً عن الوفاء بها حتى لو صدر حكم لاحق بتعديل مقدار هذه الأجرة بالزيادة وإن بقى مديناً بقدار الفروق ملتزماً بسدادها فى تاريخ إستحقاقها
( الطعن رقم 10974 لسنة 65ق جلسة 1997/2/24 س48 ج 1ص 340 )
الموجز:
تكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة الموجب للإخلاء. شرطه . سبق إستعمال المستأجر حقه فى توقى الإخلاء بالسداد . مقتضاه . المحكمة التى تنظر طلب الإخلاء للتكرار منوط بها دون غيرها التحقق من إساءة المستأجر لاستعمال هذه الرخصة بالسداد بعد رفع الدعوى الموضوعية السابقة أو قبل تنفيذ حكم الطرد المستعجل . مؤداه . لهذه المحكمة بحث توافر شروط الإخلاء فى الدعوى الموضوعية السابقة سواء صحة التكليف بالوفاء أو وجود أجرة غير متنازع فى مقدارها . علة ذلك .
القاعدة:
النص فى المادة 18 من قانون إيجار الأماكن 136 لسنة 1981 يدل على أن تكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة الموجب للحكم بالإخلاء لا يتحقق إلا إذا كان المستأجر سبق له إستعمال حقه فى توقى الحكم بالإخلاء بالسداد . ذلك أن المشرع - وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون - قصد بالنص سالف البيان " منع المستأجر من التسويف فى سداد الأجرة المرة تلو الأخرى " فتكرار استعمال هذه الرخصة بغير مبرر هو بما يحمل معنى المماطلة والتسويف فى مفهوم المادة سالفة الذكر ، مما مقتضاه أن المحكمة المرفوع إليها طلب الإخلاء لتكرار هى وحدها دون غيرها المنوط بها التحقيق من إساءة المستأجر لاستعمال الرخصة التى خوله المشرع للمرة تلو الأخرى بالسداد بعد رفع الدعوى الموضوعية السابقة أو قبل تنفيذ حكم الطرد المستعجل متفادياً بهذا السداد وحده إخلاء حتمياً بما يقتضه ذلك من بحث توافر شروط الإخلاء فى الدعوى السابقة سواء من حيث صحة التكليف بالوفاء أو وجود أجرة مستحقة غير متنازع فى مقدارها لأن هذه العناصر ما لم تكن قد أثيرت بين الطرفين فى دعوى الإخلاء الموضوعية السابقة وفصلت فيها المحكمة بصفة صريحة ثم كانت لازمة لقضائها فإنها لا تكون محلاً لقضاء سابق حائز لقوة الأمر المقضى من شأنه أن يغنى المحكمة المطروح عليها دعوى التكرار عن نظرها أو يمنعها من ذلك وعلى هذا فيستوى أن تكون تلك العناصر قد أثيرت ولم تنظرها المحكمة بالفعل أو نظرتها وكانت غير لازمة لقضائها أو كانت محلاً لقضاء مستعجل من طبيعته أنه لا يحوز قوة الأمر المقضى أمام محكمة الموضوع فيما اتصل بأصل الحق وفى كل هذه الأحوال لا يكون للحكم السابق حجية تغنى المحكمة عن بحثها . لما كان ذلك وكان الطاعن قد قدم لمحكمة الموضوع ما يفيد سداده جزءاً من الأجرة المطلوب طرده بسبب عدم دفعها فى الدعوى المستعجلة بموجب محضرى عرض وإيداع مؤرخين 25 ، 1995/9/30قبل إيداع صحيفة تلك الدعوى فلم يعرض الحكم المطعون فيه لهذه المستندات مع ما لها من دلالة مؤثرة على وقوع التخلف عن الوفاء فى المرة الأولى واتخذ الحكم من مجرد صدور الحكم المستعجل بالإخلاء سندا فى ثبوت تكرار تأخر الطاعن عن الوفاء بالأجرة فى حين أن هذا الحكم صدر فى غيبته ولم يقدم المطعون ضده ما يفيد إعلانه به دون إن يعنى ببحث توافر شروط الاخلاء فيها فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وجره ذلك إلى القصور فى التسبيب .
( المادة 18/ب ق 136 لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الأماكن )
( الطعن رقم 1372 لسنة 66ق جلسة 2/24 /1997 س 48 ج اص 344 )

الموجز:
قضاء الحكم المطعون فيه بإخلاء الطاعنين من الصيدلية لنقضاء مدة العشر سنوات المنصوص عليها في المادة 31 ق 127 لسنة 1955 منذ وفاة المستأجرالأصلي بعد أن قضي ببطلان عقد البيع الصادر من الطاعنة الأولي للطاعن الثاني . خطأ . وجوب الوقوف عند القضاء بإخلاء الطاعن الثاني المشترى كأثر لبطلان البيع . علة ذلك . عدم إستحداث المادة المذكورة سبباً للإخلاء .
القاعدة:
لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد إنتهى إلى أن مدة العشر سنوات المنصوص عليها فى المادة 31 من القانون رقم 127 لسنة 1955 فى شأن مزاولة مهنة الصيدلة قد إنقضت منذ وفاة المستأجر الأصلى _ مورث الطاعنة الأولى فى وحتى تاريخ رفع الدعوى الماثلة فى ورتب على ذلك قضاءه بإخلاء العين المؤجرة والتسليم فى حين أنه كان يتعين عليه أن يقف عند حد القضاء بإخلاء الطاعن الثانى وحدة المشترى من العين المؤجرة محل النزاع إعمالاً للأثر المترتب على بطلان عقد البيع المؤرخ الصادر لصالحه سيما وإنه لم يستأنف هذا الحكم دون مساس بالطاعنة الأولى لأنها وإن زالت صفتها كبائعة فى هذا العقد بعد زواله إلا أنها تعود كما كانت من قبل مستأجرة لتلك العين من مورثة المطعون ضدهم بالعقد المؤرخ ولا يترتب على إنتهاء مدة العشر سنوات المنصوص عليه فى قانون الصيدليات إلا غلق الصيدلية إدارياً بعد أن قضت المحكمة ببطلان بيعها للطاعن الثانى سيما وإن المادة 31 من قانون الصيدليات لم تستحدث أسباباً لإنهاء العلاقة الإيجارية وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر بقضائه بإخلاء العين المؤجرة وتسليمها إلى المطعون ضدهم فإنه يكون قد قضى ضمنياً بفسخ عقد إيجار الطاعنة الأولى بإلزامها بإخلاء العين المؤجرة وتسليمها كأثر من آثار الفسخ وفى هذا ما يعيبه بالقصور والفساد فى الإستدلال .
( الطعن رقم 2459 لسنة 63 ق جلسة 20 / 2 / 1997 س 48 ج 1 ص 304 )

الموجز:
لورثة الصيدلى إنابة وكيل عنهم لإدارة الصيدلية إستثناء من وجوب ملكية الصيدلية لصيدلى . م 31 ق 127 لسنة 1955 المعدل بق 44 لسنة 1982 . شرطه . عدم تخليهم عن العين أو تأجيرها من الباطن بغير موافقة المالك .
القاعدة:
إذ كان القانون رقم 127 لسنة 1955 المعدل بالقانون رقم 44 لسنة 1982 بشأن مزاولة مهنة الصيدلة - قد نص فى المادة 31 منه على أن - إذا توفى صاحب الصيدلية جاز أن تدار الصيدلية لصالح الورثة لمدة لا تجاوز عشر سنوات ميلادية . وفى حالة وجود أبناء للمتوفى لم يتموا الدراسة فى نهاية المدة المشار إليها فى الفقرة السابقة تمتد هذه المدة حتى يبلغ أصغر أبناء المتوفى سن السادسة والعشرين أو حتى تخرجه من الجامعة أو أى معهد علمى من درجتها أيهما أقرب ويعين الورثة وكيلاً عنهم تخطر به وزارة الصحة ، على أن تدار الصيدلية بمعرفة صيدلى . وتغلق الصيدلية إدارياً بعد إنتهاء المهلة الممنوحة للورثة مالم يتم بيعها لصيدلى وتجدد جميع التراخيص التى تكون قد ألغيت وفقاً لحكم هذه المادة قبل تعديلها ، مالم يكن قد تم التصرف فى الصيدلية - يدل على أن المشرع أباح لورثة الصيدلى إنابة وكيل عنهم لإدارة صيدلية مورثهم تحت إشرافهم - إستثناء مما إستلزمه ذات القانون من وجوب أن يكون مالك الصيدلية صيدلياً - وذلك رعاية من المشرع لهم لضمان إستمرار مورد رزقهم حتى يتدبروا أمرهم - حسبما ورد بالمذكرة الإيضاحية وتقرير لجنة الشئون الصحية والبيئة عن مشروع القانون المذكور - ودون أن يمتد ذلك إلى التخلى عن العين بأى صورة من صور التخلى أو تأجيرها من الباطن ذلك أن النص سالف البيان لا يخول لورثة الصيدلى حقوقاً أكثر مما كان لمورثهم الذى لا يحق له هذا التخلى .
( الطعن رقم 2459 لسنة 63 ق جلسة 1997/2/20 س 48 ج 1 ص 304 )

الموجز:
حق المالك فى الحالات التى يجوز فيها للمستأجر بيع الجدك أو التنازل عن الإيجار أن يتقاضى نسبة 50 % من ثمن البيع أو مقابل التنازل مخصوماً منه قيمة ما بها من منقولات . م 20 ق 136 لسنة 1981 . إلتزام المستأجر قبل الإتفاق بإعلان المؤجر بالثمن المعروض . إغفاله ذلك . أثره . بطلان البيع أو التنازل وإخلاء المتنازل إليه . لا أثر لذلك على عقد الإيجار الأصلى .
القاعدة:
المقرر - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - أن مفاد نص المادة 20 من القانون رقنم 136 لسنة 1981 يدل على ان المشرع قد خول للمالك الحق فى أن يقتسم مع المستأجر الأصلى قيمة ما يجنيه هذا الأخير من التصرف ببيع الجدك أو التنازل عن الإيجار وأن يتقاضى نسبة 50 % من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة ما قد يوجد بالعين من منقولات شملها التصرف وأوجب على المستأجر إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ورتب على مخالفة هذا الإجراء جزاء البطلان المنصوص عليه فى المادة 25 من هذا القانون فيبطل البيع أو التنازل الذى تم وإعتباره كأن لم يكن مع إعادة الحال إلى ما يتفق وأحكام القانون بما مؤداه أن يعود أطراف النزاع المالك والمستأجر الأصلى والمشترى أو المتنازل له عن الإجارة إلى المركز القانونى الذى كان عليه كل منهم قبل إبرام هذا التصرف المخالف فيبقى عقد المستأجر الأصلى قائماً منتجاً لآثاره بين عاقديه ولا يلحق البطلان سوى عقد البيع أو التنازل الذى تم بين المستأجر الأصلى والمشترى أو المتنازل إليه ويلتزم الأخير وحده بإخلاء العين كأثر من آثار إبطال التنازل وزوال السبب القانونى لوضع يده عليها .
( الطعن رقم 2459 لسنة 63 ق جلسة 1997/2/20 س 48 ج 1 ص 304 )

الموجز:
قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوى الطاعن إلزام المطعون ضده بصفته تحرير عقد تمليك له عن عين النزاع استنادا إلي شغله العين في تاريخ لاحق علي نفاد القانون 49 لسنة 1977 . عدم تمحيصه ما ورد بتقرير الخبير من شغل آخر لها في تاريخ سابق علي هذا التاريخ ومدى توافر باقي الشروط في حق الطاعن . خطأ وقصور .
القاعدة:
إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بعدم توافر شروط إعمال نص المادة 72 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في الدعوى الماثلة علي سند من شغل الطاعن العين محل النزاع في 17 / 1 / 1978 اللاحق علي نفاذ القانون الأخير في9 / 9 / 1977 ، وحجب نفسه بذلك عن بحث ما ورد بتقرير الخبير المنتدب في الدعوى من شغل آخر للعين اعتبارا من أول سبتمبر سنة 1962 وعن مدى توافر شروطالتمليك في حق الطاعن إعمالا للنص السابق والقرار رقم 110 لسنة 1978 فإنه يكون فضلا عن مخالفه للقانون والخطأ في تطبيقه قد شابه القصور في التسبيب .
(الطعن رقم 248 لسنة 62 ق جلسة 19 / 2 / 1997 س 48 ج1 ص 294 )


الموجز:
تقرير المشروع تمليك المساكن الإقتصادية والمتوسطة . شرطه . شغلها قبل 9 /9 / 1997 . لا يلزم أن يكون طالب التمليك هو الشاغل لها فى هذا التاريخ . م72 ق49 لسنة 1977 وقرار رئيس مجلس الوزراء 110 لسنة 1978 والملحق رقم (1 ) المرافق به . علة ذلك .
القاعدة:
المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن مفاد النص فى المادة 72 من القانون 49 لسنة 1977 - فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والمادة الأولى من قرار رئييس مجلس الوزراء 110 لسنة 1978 أن ما اشترطه المشرع بتصريح هذين النصين - إلي جانب الشروط الأخرى التي تضمناها والملحق رقم 1 من قرار رئيس مجلس الوزراء آنف الذكر - أن تكون المساكن المشار إليها قد تم شغلها قبل 9 / 9 / 1977 ولم يوجب أن يكون طالب التمليك هو الشاغل لها في هذا التاريخ ويؤكد هذا النظر ما أورده المشرع في الملحق رقم 1 سالف الذكر من التصريح بإتمام إجراءات التمليك مع الخلف الخاص للمستأجر ، أو من تلقي حق الإجازة عنه بأداه قانونية سليمة ، وما أوجبه من مراعاة أن يخصم من مقابل التمليك المبالغ المدفوعة كأجرة لوحدة سكنية أخرى مماثلة في المحافظة ذاتها ، أو حتي في محافظة أخرى .
(الطعن رقم 248 لسنة 62 ق جلسة 19 / 2 / 1997 س 48 ج1 ص 294 )


الموجز:
قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوى الإخلاء إستناداً إلى أن عين النزاع مكان مما يخضع لتشريعات إيجار الأماكن لتسويرها وإقامة مبان على جزء منها ، دون أن يمحص طبيعة العين بحسب مقصود العاقدين وظروف التعاقد . خطأ وقصور .
القاعدة:
إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه باعتبار العين المؤجرة محل النزاع مكانا مما يخضع عقد إيجارها للامتداد القانوني المنصوص عليه في تشريعات إيجار الأماكن استنادا إلي ما ورد بالعقد من أنها - شونة - وأن - الشونة - بطبيعتها مكانا مسورا إلي وجود بعض المباني - شقة- عليها _ في حين أن مجرد تسوير الأرض المؤجرة بسور أو إقامة مباني علي جزء منها لم تكن محل اعتبار في التعاقد لا يفيد بذاته اعتبار العين مكانا يسرى عليه أحكام تشريعات إيجار الأماكن وقد حجب الحكم نفسه بهذا الخطأ من بحث طبيعة العين المؤجرة بحسب مقصود المتعاقدين وظروف التعاقد ، واستظهار ما إذا كان للمبتني المقامة عليها محل اعتبار عند التعاقد أو في تقدير الأجرة من عدمه ، فإنه يكون فضلا عن خطئه في تطبيق القانون قد شابه الفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب.
(الطعن رقم 1388 لسنة 58 ق جلسة 19 / 2/ 1997 س48 ج1 ص290 )

الموجز:
محكمة الموضوع . سلطتها فى تفسير العقود والإتفاقات وإستخلاص ما يمكن إستخلاصه منها . شرطه .
القاعدة:
المقرر أنه ولئن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تفسير العقود والاتفاقات واستخلاص ما يمكن استخلاصه منها دون رقابة عليها في ذلك من محكمة النقض إلا أن ذلك مشروط بأن يكون تفسيرها لها سائغا ، أوفي بمقصود العاقدين وظروف التعاقد ، مؤديا إلي النتيجة التي انتهت إليها وبما يكفي لحمل قضائها.
( المادة 178 مرافعات )
( الطعن رقم 1388 لسنة 58 ق جلسة 19 / 2/ 1997 س48 ج1 ص290 )

الموجز:
إيجار الأرض الفضاء . عدم خضوعه لقوانين إيجار الأماكن . العبرة فى تحديد طبيعة العين المؤجرة بما يتضمنه العقد . شرطه . أن يكون حقيقيا وانصرفت إليه إرادة العاقدين . لا يغير من طبيعة الأرض تسويرها أو وجود مبان عليها . طالما لم تكن محل اعتبار عند التعاقد أو عدد تقدير الأجرة .
القاعدة:
المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن المادة الأولى من القانون 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن - والمقابلة لنفس المادة من القانونين رقمى 52 لسنة 1969 ، 49 لسنة 1977 ، وقد أستثنت صراحة الأرض الفضاء من نطاق تطبيق أحكامها ، وأن العبرة من التعرف على طبيعة العين المؤجرة لتعيين القانون الواجب التطبيق عليها ، هى بما تضمنه عقد الإيجار من بيان لها متى جاء مطابقاً لحقيقة الواقع وإنصرفت إليه إرادة العاقدين فإذا ما كانت العين أرض فضاء فإنه لا يغير من طبيعتها هذة أن تكون محاطة بسور أو مقاماً عليها بعض المبانى وقت إبرام العقد طالما أنها لم تكن محل إعتبار عند التعاقد أو فى تقدير الأجرة .
( الطعن رقم 1388 لسنة58 ق جلسة 1997/2/19 س48 ج 1 ص 290 )

الموجز:
الترخيص للمستأجر باستعمال المكان المؤجر فندقاً . انطواؤه على التصريح له بالتأجير مفروشاً . حق المؤجر في اقتضاء الأجرة الاضافية في كل صور التأجير المفروش ، سواء اتفق عليه عند بدء التعاقد أو جاء لاحقاً له . م 45 ق 49 لسنة 1977 . علة ذلك .
القاعدة:
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن الترخيص للمستأجر باستعمال المكان فندقاً ينطوى على التصريح له بالتأجير مفروشاً ، فيحق للمؤجر زيادة الأجرة من 1977/9/9 تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 بالنسب التي حددها في المادة 45 منه والتي نصت على انه - في جميع الأحوال التي يجوز فيها للمستأجر تأجير المكان أو جزء من المكان المؤجر مفروشاً يستحق المالك أجرة إضافية عن مدة التأجير مفروشاً بواقع نسبة من الأجرة القانونية تحسب على الوجه الآتي : ( أ ) أربعمائة في المائة ( 400 % ) عن الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944 ....... ، وذلك استصحاباً لما أوردته المذكرة الايضاحية لهذا القانون من أن الأحكام التي تتضمنها قوانين الإيجارات تأخذ في حسابها الاستعمال الأغلب الأعم للأماكن ، وهو السكنى ولا يستساغ أن تسرى هذه الأحكام ، وما يتعلق بتحديد الأجرة على الأماكن التي تستعمل في غير هذا الغرض وبالذات في الأغراض التجارية والمهنية التي تدر عائداً مجزياً فيصبح من العدالة زيادة هذه الأجرة تعويضاً للملاك لما يحيط بالاستعمال لغير السكنى من اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبنى وقد قطع تقرير لجنة الاسكان بمجلس الشعب في الإفصاح عن طاق تطبيق المادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فأكد أن الأجرة الإضافية تستحق في كل صور المفروش ومنها الفنادق واللوكاندات والبنسيونات ، فكشف بذلك عن غرض الشارع من أن الأجرة الإضافية تستحق عن مدة التأجير مفروشاً في كل صور التأجير المفروش ومنها الفنادق واللوكاندات والبنسيونات سواء اتفق عليه لدى بدء التعاقد أو لاحقاً له .
( المادة 45 ق 49 لسنة 1977 )
( الطعن رقم 6834 لسنة 62 ق جلسة 22/1/1997 – س 48 ج 1 ص 171 )

الموجز:
عبء إثبات اختلاف الأجرة المتعاقد عليها عن أجرة شهر الأساس . م 4 ق 121 لسنة 1947. وقوعه على عاتق من يدعيه زيادة أو نقصاً .
القاعدة:
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن عبء إثبات اختلاف الأجرة المتعاقد عليها عن أجرة شهر إبريل سنة 1941 في معنى المادة الرابعة من القانون رقم 121 لسنة 1947 يقع على عاتق من يدعيه زيادة أو نقصاً .
( المواد 4 ، 5 ، 13 ، 14 ق 49 لسنة 1977 ، 1 إثبات )
( الطعن رقم 6834 لسنة 62 ق جلسة 22/1/1997 س 48 ج 1 ص 171 )

الموجز:
استئجار العين لاستعمالها فندقاً . انطواؤه على التصريح للمستأجر بالتأجير مفروشاً . حق المؤجر في اقتضاء الأجرة الإضافية المقررة بالمادة 45 ق 49 لسنة 1977 سواء شغلت العين أو لم تشغل .
القاعدة:
إذ كان الثابت في الأوراق أن الطاعنين استأجرا العين المؤجرة لاستعمالها فندقاً مما ينطوي على التصريح لهما بالتأجير مفروشاً ويخول للمؤجر اقتضاء نسبة الزيادة المقررة للأجرة الإضافية المقررة بالمادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 تستحق كاملة مقابل ذلك التصريح سواء شغلت العين المؤجرة بالكامل خلال الفترة محل المطالبة أو لم تشغل .
( المادة 45 من ق 49 لسنة 1977 )
( الطعن رقم 6834 لسنة 62 ق جلسة 22/1/1997 س 48 ج 1 ص 171 )

الموجز:
الزيادة المقررة بموجب المادة 45 ق 49 لسنة 1977 . اختلافها عن الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 . الوفاء بإحداها لا يغني عن الوفاء بالأخرى.
القاعدة:
المقرر في قضاء محكمة النقض أن الزيادة المقررة بموجب المادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أقرها المشرع كعلاوة إضافية للأجرة القانونية مقابل ميزة سماح المؤجر للمستأجر باستعمال العين المؤجرة له مفروشة وتستحق في كل صور المفروش ومنها الفنادق واللوكاندات والبنسيونات – بينما الزيادة المقررة بالمادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أقرها المشرع لمواجهة تكاليف أعمال الترميم والصيانة اللازمة للمبنى ، ومن ثم فلكل من هاتين الزيادتين غرض يختلف عن غرض الأخرى ولا يغنى الوفاء بإحداها عن الوفاء بالأخرى .
( المادتان 45 ق 49 لسنة 1977 ، 7 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 6834 لسنة 62 ق جلسة 22/1/1997 س 48 ص 1 ص 17

الموجز:
القواعد الإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة في القانون 136 لسنة 1981 . سريانها على الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة بعد العمل بأحكامه في 31/7/1981 . مؤداه . النصوص الواردة في القوانين السابقة. استمرار سريانها في النطاق القانوني لكل منها.
القاعدة:
المقرر في قضاء محكمة النقض أن القواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن في أحكام تحديد الأجرة الواردة في القانون رقم 136 لسنة 1981 يقتصر سريانها على الأماكن التي رخص في إقامتها أو المنشأة بعد العمل بأحكامه في 31/7/1981 ، أما الأماكن التي لم يرخص في إقامتها أو لم تنشأ بعد العمل بأحكام هذا القانون تحكمها النصوص الأخرى الواردة في القوانين السابقة عليه كل في نطاق سريان أحكامه .
( المواد 2 من القانون المدني ، 4، 5 من القانون 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2229 لسنة 63 ق جلسة 16/1/1997 س 48 ج 1 ص 145 )

الموجز:
استمرار العمل بالقواعد الإجرائية في القانون 49 لسنة 1977 بشأن طرق الطعن في الأحكام. علة ذلك . عدم إلغاء القانون 136 لسنة 1981 لها .
القاعدة:
القواعد الواردة بالقانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن طرق الطعن في الأحكام المتعلقة بتحديد الأجرة لا تزال سارية لم يتناولها الإلغاء بنص صريح في القانون رقم 136 لسنة 1981.
( المواد 18 ، 19 ، 20 من القانون 49 لسنة 1977 ، 2 من القانون المدني )
( الطعن رقم 2229 لسنة 63 ق جلسة 16/1/1997 س 48 ج 1 ص 145 )

الموجز:
تعلق المنازعة في تحديد أجرة العين موضوع النزاع الكائنة بالعقار المرخص في إنشائه في ظل العمل بالقانون 49 لسنة 1977. أثره. مؤداه.لأحكامه. مؤداه . عدم جواز الطعن بالنقض في الحكم الصادر من محكمة الاستئناف في هذه المنازعة. المادتان 18 ، 20 ق 49 لسنة 1977 ولو رفع الطعن بعد العمل بالقانون 136 لسنة 1981 .
القاعدة:
إن كانت الدعاوى قد رفعت في غضون عام 1984 ، أى بعد العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 إلا أن الطعون قد تعلقت بتحديد أجرة البدروم والأربع أدوار التالية له والمؤجرة للمطعون ضدهم من الرابع حتى الخامس عشر والمرخص في إقامتها بمقتضى الترخيصين رقمي 2223 لسنة 1976 ، 519 لسنة 1981 والأخير قد صدر بتاريخ 4/3/1981 ومن ثم فإن أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 تكون هي الواجبة التطبيق على القواعد والإجراءات المتعلقة بالطعن في الشق الأول من الحكم . لما كان ذلك وكان النص في المادة 18 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير الأماكن على أن : - يكون الطعن على قرارات لجان تحديد الأجرة خلال ثلاثين يوما من تاريخ الإخطار بصدور قرار اللجنة أمام المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها المكان المؤجر ....... - وفي المادة 20 منه على أن - لا يجوز الطعن في الحكم الصادر من المحكمة المشار إليها في المادة 18 إلا لخطأ في تطبيق القانون. ويكون الطعن أمام محكمة الاستئناف خلال ثلاثين يوماً من تاريخ صدور الحكم..... ويكون حكمها غير قابل للطعن فيه بأى وجه من أوجه الطعن - . يدل على أن المشرع رأى لمصلحة قدرها الاكتفاء بنظر المنازعة في تحديد القيمة الإيجارية أمام اللجنة المختصة بتحديد الأجرة ثم أمام المحكمة الابتدائية ولم ير وجهاً للطعن بالاستئناف في الحكم الذى تصدره هذه المحكمة إلا للخطأ في تطبيق القانون ، واعتبر الحكم الصادر من محكمة الاستئناف باتاً غير قابل للطعن فيه بأى وجه من أوجه الطعن ، مما مفاده أنه لا يجوز الطعن بطريق النقض فيما تصدره محكمة الاستئناف من أحكام في هذا الخصوص استثناء من القواعد الواردة في قانون المرافعات ومن ثم فإن الطعن بالنقض على الحكم المطعون ضدهم من الرابع حتى الخامس عشر يكون غير جائز .
( المواد 18 ، 20 من القانون 49 لسنة 1977 ، 248 من قانون المرافعات )
( الطعن رقم 2229 لسنة 63 ق جلسة 16/1/1997 س 48 ج 1 ص 148 )

الموجز:
الدعاوى التي أقيمت قبل القانون 49 لسنة 1977 . وجوب نظرها طبقاً للقواعد والإجراءات السارية قبل نفاذه . م 85 منه . المحكمة الابتدائية بتشكيلها المنصوص عليه في المادة 18 من القانون المذكور . استمرار اختصاصها بنظر الطعون في قرارات تحديد الأجرة الخاضعة لأحكام القانون 49 لسنة 1977 حتى لو رفعت بعد العمل بأحكام القانون 136 لسنة 1981 . علة ذلك .
القاعدة:
النص في المادة 85 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المعمول به اعتباراً من 9/9/1977 على أن - تستمر المحاكم في نظر الدعاوى التي أقيمت قبل العمل بهذا القانون طبقاً للقواعد والإجراءات السارية قبل نفاذه - . وفي المادتين 18 ، 59 من ذات القانون بإلحاق مهندس معمارى أو مدني بتشكيل المحكمة الابتدائية المختصة بنظر الطعون في القرارات التي أقيمت في ظل أحكام هذا القانون ، ولا يسرى على الدعاوى التي أقيمت قبله بحيث تستمر المحاكم في نظرها طبقاً للقواعد والإجراءات السارية قبل نفاذه ، وأن تظل المحكمة الابتدائية بالتشكيل المنصوص عليه في المادة 18 سالفة البيان تختص بنظر الطعون على قرار لجان تحديد الأجرة الخاضعة لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 حتى ولو رفعت تلك الطعون بعد العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 إذ لا يسرى عليها حكم المادة الخامسة من هذا القانون الأخير والتي خلت من إلحاق مهندس بتشكيل المحكمة لاقتصار حكمها على الطعون على تحديد الأجرة الخاضعة لأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981.
( المواد 18 ، 59 ، 85 من القانون 49 لسنة 1977، 5 من القانون 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2229 لسنة 63 ق جلسة 16/1/1997 س 48 ج 1 ص 145 )

الموجز:
تشكيل المحكمة الابتدائية المختصة بنظر الطعون على تحديد الأجرة المنصوص عليه في المادة 18 ق 49 لسنة 1977 . تعلقه بالنظام العام . مخالفة ذلك . أثره . بطلان الحكم . جواز التمسك به لأول مرة أمام محكمة النقض .
القاعدة:
تشكيل المحكمة الابتدائية المختصة بنظر الطعون على تحديد الأجرة مما يتعلق بأسس النظام القضائي المتعلقة بالنظام العام ويترتب على مخالفته بطلان الحكم ويحق التمسك بذلك لأول مرة أمام محكمة النقض .
( المادتان 18 قانون 49 لسنة 1977 ، 253 من قانون المرافعات )
( الطعن رقم 2229 لسنة 63 ق جلسة 16/1/1997 س 48 ج 1 ص 145 )

الموجز:
المنازعة في تحديد القيمة الايجارية . خضوعها لأحكام القانون 136 لسنة 1981. خلو تشكيل المحكمة من مهندس . لا عيب . علة ذلك .
القاعدة:
لما كانت البيانات المثبتة بالحكم الابتدائي الصادر بتاريخ ........ طعناً على قرار تقدير القيمة الايجارية عن وحدات العقار محل النزاع إنه وإن كان قد خلا من بيان اسم المهندس المعمارى أو المدني ضمن تشكيل المحكمة التي أصدرته وقد أيده الحكم المطعون فيه إلا انه بالنسبة للطعن على الشق الخاص بالبدروم حتى الدور الرابع علوى والمؤجرة للمطعون ضدهم من الرابع حتى الخامس عشر فإن الطعن بالنسبة لهذا الشق غير جائز لصدور الحكم إعمالاً لنص المادة 18 ق 49 لسنة 1977 حتى ولو كان الحكم باطلاً . أما بالنسبة للشق الخاص بالأدوار من الخامس إلى السابع والمؤجرة للمطعون ضدهم من السادس عشر حتى الأخير والمنطبق عليها أحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 الذى خلا من النص على ضرورة تشكيل المحكمة من مهندس فلا يعيب الحكم الابتدائي خلوه من بيان اسم المهندس ضمن تشكيل المحكمة التي أصدرته ومن ثم يضحى النعي برمته على غير أساس.
( المادتان 18 ق 49 لسنة 1977 ، 5 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2229 لسنة 63 ق جلسة 16/1/1997 س 48 ج 1 ص 145 )


الموجز:
تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 136 لسنة 1981 معقود للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه م (5) من القانون المذكور . حق المستأجر وحده في الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوماً . حالاته . عدم مراعاته للميعاد المذكور . أثره . سقوط حقه في الطعن وصيرورة التقدير المبدئي للأجرة نهائياً ونافذاً . مؤداه . اختصاص لجان تحديد الأجرة في ظل القانونين 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 من قبيل الاختصاص الولائي المتعلق بالنظام العام . اعتبار مسألة الاختصاص الولائي مطروحة دائماً على محكمة الموضوع التي تنظر الطعن . مقتضاه .
القاعدة:
النص في المادة الخامسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل – وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون المذكور وتقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب – أن المشرع جعل تحديد الأجرة معقوداً للمالك على ضوء أسس التكاليف المشار إليها في القانون إلا في حالة عدم موافقة المستأجر على هذا التحديد فيكون له أن يلجأ إلى اللجنة لتحديد الأجرة وذلك خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد إذا كان تعاقده لاحقاً على إتمام البناء أما إذا كان تعاقده سابقاً على ذلك فإن الميعاد يسرى من تاريخ إخطاره من قبل المالك بالأجرة المحددة أو من تاريخ شغله للمكان أيهما أقرب ، وإذا لم يتقدم المستأجر إلى اللجنة في الميعاد المشار إليه فإن التقدير المبدئي للأجرة يصير نهائياً ونافذاً ولا يجوز للجنة بعد ذلك أن تتصدى لتحديد الأجرة سواء من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المستأجر الحاصل بعد الميعاد باعتبار أن هذا الميعاد – أخذاً بالغرض من تقريره – يعد ميعاداً حتمياً وليس ميعاداً تنظيمياً بما يرتب سقوط حق المستأجر في اللجوء إلى تلك الجهة بعد انقضاء الأجل المحدد . ومفاد ما تقدم أن لجنة تحديد أجرة الأماكن أصبحت في ظل القانون رقم 136 لسنة 1981 جهة طعن في تحديد الأجرة التي يتولى المالك تقديرها في عقد الإيجار ويكون الطعن في هذا التقدير من المستأجر وحده – دون المالك – خلال الميعاد القانوني المنصوص عليه ، وأصبح الاختصاص المنصوص عليه في القانون هو من قبيل الاختصاص الولائي المتعلق بالنظام العام والأصل أن مسألة الاختصاص الولائي قائمة في الخصومة التي يرفعها المالك أو المستأجر طعناً على قرارات تلك اللجان وتعتبر مطروحة دائماً على محكمة الموضوع التي تنظر الطعن وعليها أن تقضي من تلقاء نفسها في سلطة تلك اللجان والقرارات الصادرة منها.
( المواد 109 مرافعات ، 4، 5 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2229 لسنة 63 ق جلسة 16/1/1997 س 48 ج 1 ص 145 )

الموجز:
التنبيه بالإخلاء لانتهاء مدة العقد . وجوب اشتمال عباراته على ما يفيد رغبة موجهة في اعتبار العقد - منتهياً في تاريخ معين دون اشتراط ألفاظ معينة . إفصاح موجه التنبيه عن السبب في طلب الإخلاء. أثره . وجوب الوقوف في إعمال الأثر المترتب على التنبيه عند هذا السبب طالما لم يتم تغييره . يستوى في ذلك إقامة دعوى الإخلاء أمام القضاء المستعجل أو القضاء الموضوعي أو أن يعقب الدعوى المستعجلة بالدعوى الموضوعية . اعتداد الحكم المطعون فيه بالتنبيه الموجه إلى الطاعن في الدعوى المستعجلة . لا خطأ . علة ذلك .
القاعدة:
مفاد ما نصت عليه المادة 563 من القانون المدني - من انتهاء الإيجار المنعقد للفترة المعينة لدفع الأجرة بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بالنص - أن التنبيه بالإخلاء هو تصرف قانوني صادر من جانب واحد يتضمن رغبة صاحبه استناداً إلى إرادته في إنهاء الإيجار ويكفي لتحقق الأثر المترتب على هذا التنبيه دلالة عبارته في عمومها على القصد منه وهو إبداء الرغبة في اعتبار العقد منتهياً في تاريخ معين إعمالاً للحق المستمد من العقد أو نص القانون فتنحل بذلك الرابطة العقدية التي كانت قائمة وينقضي العقد فلا يقوم من بعد إلا بإيجاب وقبول جديدين ، وإذ أفصح موجه التنبيه عن السبب الذي صدرت عنه إرادته في الإخلاء لزم الوقوف في إعمال الأثر المترتبة على التنبيه عند هذا السبب دون سواه والنظر في الدعوى على هذا الأساس ، ومن ثم فلا ينمحي ذلك الأثر إلا إذا غير موجه التنبيه السبب الذى صدرت عنه إرادته في طلب الإخلاء يستوى في ذلك أن يقيم الدعوى بالإخلاء أمام القضاء المستعجل أو القضاء الموضوعي أو يعقب الدعوى المستعجلة بالدعوى الموضوعية . وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتد في خصوص هذه الدعوى بالتنبيه الذى وجه إلى الطاعن في الدعوى المستعجلة والمقدم بحافظة مستندات المطعون ضدهما أمام محكمة أول درجة والذى أفصح فيه الأخيران عن رغبتهما في اعتبار العقد منتهيا بانقضاء مدته فإنه يكون قد التزم صحيح القانون ويكون النعي عليه على غير أساس .
( المادة 563 من القانون المدني )
( الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 1997/1/15 س 48 ج1 ص 128 )

الموجز:
اعتبار المكان المؤجر مفروشاً . شرطه . وجوب اشتماله فوق منفعة المكان ذاته على منقولات ومفروشات كافية للغرض الذى قصده المتعاقدان . استقلال محكمة الموضوع بتقدير جدية الفرش الموجود بالعين المؤجرة . متى كان تقديها سائغاً .
القاعدة:
المقرر في قضاء محكمة النقض أنه يجب لاعتبار المكان مفروشاً اشتماله فوق منفعة المكان ذاته على منقولات ومفروشات كافية للغرض الذى قصده المتعاقدان. وأن محكمة الموضوع تستقل بتقدير جدية الفرش الموجود بالعين المؤجرة متى كان تقديرها سائغا ً.
( المادتان 558 من القانون المدني ، 178 من قانون المرافعات )
( الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 1997/1/15 س 48 ج 1 ص 128 )

الموجز:
عقود الإيجار الغير خاضعة للقوانين الاستثنائية . مؤقتة . عدم تحديد مدتها أو ربط انتهائها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع أو استحالة معرفة تاريخ انتهائها . وجوب اعتبار العقد منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة . لكل من طرفيه الحق في إنهائه بالتنبيه على الآخر في الميعاد القانوني . المادتان 558 ، 563 مدني .
القاعدة:
النص في المادتين 558 ، 563 من القانون المدني يدل على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركناً فيه وأنه إذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهي فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد كأن ربط انتهاؤها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع تعين اعتبار العقد منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 سالفة البيان .
( المادتان 558 ، 563 من القانون المدني )
( الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 1997/1/15 س 48 ج 1 ص 128 )

الموجز:
انعقاد عقد الإيجار لمدة محددة تتجدد تلقائياً لمدد مماثلة طالما كان المستأجر قائماً بتنفيذ التزاماته . تخويله وحده - دون المؤجر - حق إنهائه . أثره . وجوب اعتبار العقد - بعد انتهاء المدة الاتفاقية - منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة وانقضائه بالتنبيه بناء على طلب أحد المتعاقدين في المواعيد المبينة بنص المادة 563 مدني .
القاعدة:
لما كان النص في عقد الإيجار على انعقاده لمدة محددة تتجدد تلقائياً لمدد أخرى مماثلة طالما كان المستأجر قائماً بتنفيذ التزاماته وأحقية الأخير وحده دون المؤجر في إبداء الرغبة في انهائه يؤدى إلى اعتبار العقد - بعد انتهاء المدة المتفق عليها - متجدداً تلقائياً لمدد أخرى مماثلة لا يعرف على وجه التحديد تاريخ انتهائها إذ نهايتها منوطة بمحض مشيئة المستأجر وحده ولا يعرف متى يبدى الرغبة في إنهاء العقد ومن ثم فإن عقد الإيجار يعتبر في هذه الحالة منعقداً لمدة غير معينة ويتعين إعمال نص المادة 563 مدني واعتباره - بعد انتهاء مدته الأولى المتفق عليها - متجدداً للفترة المحددة لدفع الأجرة وينتهي بانقضائها بناء على طلب أحد المتعاقدين إذ هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص هذه المادة فإن لم يحصل التنبيه تجدد العقد لل

*************************
عاشت مصر حرة

شعبان مجاورعلي المحامي
المدير العام

عدد المساهمات: 1315
تاريخ التسجيل: 05/05/2011
الموقع: مصر

http://shabanlawyer.almountada.info

الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي الرجوع الى أعلى الصفحة


صلاحيات هذا المنتدى:
لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى